BPHTB : Pengertian, Tarif, dan Cara Perhitungannya

Menurut UU No. 20 Tahun 2000, BPHTB diartikan sebagai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan, yang selanjutnya disebut pajak. Jadi BPHTB adalah sama dengan Pajak Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

BPHTB juga dapat dimaknai sebagai sejenis pajak yang harus dibayarkan pada saat terjadi pembelian rumah atau properti lainnya, baik dalam bentuk tanah atau bangunan. Biaya ini dikenakan saat penerima hak pengelolaan mendapat manfaat ekonomis dari tanah yang dikelolanya.

Jenis-jenis hak atas tanah dan bangunan yang perolehan haknya dikenakan BPHTB, sebagaimana diatur dalam pasal 2 ayat 3 UU BPHTB, antara lain:

1. Hak milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Guna Bangunan
4. Hak Pakai
5. Hak Milik atas satuan Rumah Susun
6. Hak Pengelolaan

Berdasarkan Pasal 2 UU BPHTB, objek BPHTB adalah Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Hal ini meliputi:

1. Pemindahan hak, yang terjadi karena jual beli; tukar menukar; hibah; hibah wasiat; waris; pemasukan dalam perseroan/badan hukum lainnya; pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan; penunjukan pembeli dalam lelang; pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap; penggabungan usaha; peleburan usaha; pemekaran usaha; dan hadiah.
2. Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak; dan di luar pelepasan hak.

Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Subjek pajak BPHTB secara otomatis menjadi wajib pajak BPHTB saat dikenakan kewajiban membayar pajak.

Tarif dasar BPHTB diatur dalam pasal 5 UU BPHTB yang menyatakan bahwa tariff BPHTB merupakan tarif tunggal dengan besaran 5 persen dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Maka, rumus BPHTB = Tarif x (NPOP-NPOPTKP)

Sebagai ilustrasi, NPOP sebuah tanah adalah Rp600 juta dan NPOPTKP-nya ditentukan sebesar Rp50 juta. Maka BPHTB yang harus dipenuhi dalam pembelian tanah tersebut adalah sebagai berikut.

BPHTB = Tarif x (NPOP-NPOPTKP)
5% x (600.000.000-50.000.000)
5% x 550.000.000
= Rp27.500.000

Sementara itu, menurut Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016, adapun besaran Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sesuai dengan Pasal 1 ayat (1) huruf a adalah sebesar:

• 0 persen dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan untuk pemerintah, BUMN dari pemerintah, maupun BUMD yang memiliki penugasan khusus dari pemerintah.
• 1 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berbentuk Rumah Sederhana maupun Rumah Susun Sederhana, dimana WP yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
• 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berbentuk Rumah Sederhana maupun Rumah Susun Sederhana, dimana WP yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Seiring perkembangan digitalisasi, pengurusan BPHTB dapat dilakukan secara daring. BPHTB pun dapat dibayarkan secara daring, tanpa harus pergi ke kantor pajak. Selain mempermudah pelayanan, hal ini juga dianggap dapat mencegah wajib pajak memanipulasi harga tanah untuk meringankan pajaknya.

Berikut ini adalah beberapa kota yang sudah menyediakan layanan BPHTB daring:

• Situs BPHTB Kota Jakarta: https://bprd.jakarta.go.id/bphtb/
• Situs BPHTB Kota Bogor: http://www.bphtb.kabbogor.net/bphtb
• Situs BPHTB Kota Depok: http://pbb-bphtb.depok.go.id/
• Situs BPHTB Kota Bandung: https://bppd.bandung.go.id/
• Situs BPHTB Kota Tangerang Selatan: https://pbb-bphtb.tangerangselatankota.go.id/pbb-pelayanan/
• Situs BPHTB Kota Denpasar: https://e-pajak.denpasarkota.go.id