Jakarta, FORTUNE - Pasar apartemen di Jakarta masih menghadapi tekanan. Sebanyak 29.000 unit apartemen di wilayah DKI Jakarta tercatat belum terserap hingga akhir kuartal I/2026, mencerminkan minat pembeli yang masih lemah meskipun berbagai strategi, termasuk konsep Transit Oriented Development (TOD), telah diterapkan.
Laporan Colliers Indonesia menunjukkan total unit apartemen yang telah terserap mencapai sekitar 206.000 unit, sementara sisanya masih mengendap di pasar. Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengatakan mayoritas unit yang belum terjual merupakan apartemen siap huni yang sebenarnya dapat memanfaatkan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) 2026.
"Kalau kita lihat, total unit yang terserap sampai Q1/2026 itu telah mencapai 206.000 unit. Di mana yang belum terserap sekitar 29.000 unit," kata Ferry dalam konferensi pers di Jakarta, Rabu (8/4).
Ia memerinci, sekitar 27.000 unit dari stok yang belum terserap sudah berada pada tahap siap huni, sementara tambahan pasokan pada kuartal II hingga kuartal IV/2026 diperkirakan hanya sekitar 2.000 unit. Meski demikian, pasar apartemen dinilai masih bergerak stagnan dan penyerapan yang terjadi belum sepenuhnya organik. Tanpa stimulus fiskal, penjualan hunian vertikal diperkirakan akan semakin terbatas.
Kondisi tersebut membuat pengembang mengubah strategi. Peluncuran proyek baru kini dilakukan lebih selektif untuk menghindari penumpukan stok dan menjaga efisiensi biaya operasional maupun pemasaran. “Developer sekarang jauh lebih selektif. Mereka tidak lagi agresif untuk mengeluarkan proyek-proyek baru atau launching proyek baru, tapi lebih fokus untuk menghabiskan stok lama,” katanya.
Sejalan dengan strategi tersebut, pasokan apartemen baru periode 2026 hingga 2029 diperkirakan hanya sekitar 3.100 unit, dengan sebagian besar berlokasi di Jakarta Selatan dan kawasan CBD lainnya.
Lesunya pasar apartemen juga tercermin dari masih terbatasnya minat masyarakat terhadap hunian vertikal. Secara umum, preferensi konsumen di Indonesia masih condong pada rumah tapak dengan lahan, meskipun ketersediaan tanah di kota besar seperti Jakarta semakin terbatas. Untuk mengatasi hal itu, sejumlah proyek apartemen mengusung konsep TOD yang terintegrasi dengan transportasi publik.
Namun, Ferry menilai konsep tersebut belum cukup kuat untuk mendorong pembelian. “Secara teori, apartemen berbasis TOD seharusnya lebih menarik bagi penghuninya karena dapat mengurangi waktu tempuh mereka ke tempat pekerjaan. Namun, kondisi tersebut belum terealisasi menjadi daya tarik yang kuat bagi pembeli saat ini, mengingat pasar apartemen secara umum masih melemah,” ujarnya.
Ia juga menyoroti hambatan pada beberapa proyek TOD yang memengaruhi kepercayaan konsumen. Menurutnya, progres pembangunan beberapa proyek TOD agak terhambat. Dengan kata lain, pengembang juga perlu membangun kembali kepercayaan dari para pembeli.
Menurut Ferry, faktor harga yang sesuai dengan kemampuan pasar dan kepercayaan terhadap pengembang menjadi penentu utama penyerapan. “Dua faktor ini yang akan menentukan seberapa cepat apartemen dapat terserap. Kenyataannya, banyak proyek TOD masih menghadapi masalah dalam hal waktu penyerahan unit,” ujarnya.
Di sisi lain, permintaan terbesar justru berasal dari segmen menengah ke bawah, tetapi pasokan untuk kategori tersebut sangat terbatas. Untuk memperluas pasar, ia mendorong pemanfaatan lahan milik pemerintah atau BUMN guna pembangunan rumah susun bersubsidi serta skema pembiayaan yang lebih fleksibel.
“Pemerintah bisa memanfaatkan lahan yang belum digunakan untuk membangun apartemen bersubsidi, sehingga dapat menjangkau pasar yang lebih luas. Skema pembiayaan seperti sewa dengan opsi beli juga bisa menjadi solusi agar lebih mudah diserap oleh masyarakat,” katanya.