Mengenal Apa Itu PPJB: Pengertian, Fungsi, Jenis, dan Syaratnya

PPJB adalah sebuah perjanjian awal antara penjual dan pembeli tanah yang bersifat di bawah tangan tanpa melibatkan PPAT atau notaris. PPJB mencakup kesepakatan untuk menjual properti kepada pembeli, disertai dengan uang muka, harga, waktu pelunasan, dan waktu pembuatan akta jual beli.

Tujuan utama PPJB adalah untuk mengikat kedua belah pihak secara sementara agar properti tersebut tidak dibeli oleh orang lain. PPJB juga berfungsi untuk melindungi properti agar tidak dijual kepada pihak lain meskipun transaksi belum dilakukan secara resmi.

PPJB dapat digunakan dalam pemasaran properti seperti rumah tunggal, rumah deret, atau rumah susun yang masih dalam tahap pembangunan. Syaratnya, status kepemilikan tanah sudah jelas, ada persetujuan bangunan gedung (PBG), serta fasilitas umum yang memadai dan pembangunan sudah mencapai minimal 20%.

Jadi, PPJB diperlukan untuk proses pembuatan akta jual beli di hadapan PPAT atau notaris. Oleh karena itu, PPJB menjadi salah satu aspek penting yang harus diperhatikan dalam transaksi properti. Sebab, surat perjanjian ini mencakup objek yang terikat dalam jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban pembeli, serta isi perjanjian pengikat.

PPJB terbagi menjadi dua jenis, yaitu PPJB Belum Lunas dan PPJB Lunas. PPJB belum lunas digunakan ketika harga properti belum dilunasi sepenuhnya. Biasanya, transaksi ini hanya mencakup janji-janji yang belum sepenuhnya dipenuhi.

Sedangkan, PPJB Lunas digunakan ketika transaksi telah dilunasi. Namun, akta jual beli belum dapat dibuat di hadapan PPAT karena proses lainnya seperti pemecahan sertifikat masih dalam tahap penyelesaian.

Dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah disebutkan bahwa peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. PPAT adalah pejabat yang diberi kewenangan untuk membuat akta autentik terkait hak atas tanah.

Meskipun PPJB bukanlah bentuk peralihan hak kepemilikan yang langsung, tapi dalam praktiknya PPJB dapat menjadi bagian dari proses jual beli tanah. Hal ini sering terjadi ketika properti belum dapat segera dipindahkan karena alasan teknis seperti tanah yang masih terikat agunan atau belum pemecahan sertifikat.

PPJB tidak selalu wajib dilakukan, tapi dapat dipilih oleh pihak-pihak yang ingin mengikat perjanjian sebelum pembuatan akta jual beli (AJB). Dalam beberapa kasus, hak atas tanah dapat berpindah berdasarkan PPJB, terutama jika pembeli telah melunasi pembayaran dan menguasai objek jual beli dengan itikad baik, seperti yang tertuang dalam Surat Edaran Nomor 4 Tahun 2016.

Demikian penjelasan mengenai PPJB. Semoga penjelasan tersebut membantu Anda memahami tentang PPJB, tujuan, dan ketentuan hukumnya.