The Fed Kembali Naikkan Suku Bunga Acuan 75 Bps

Jakarta, FORTUNE - Bank Sentral AS, Federal Reserve, kembali menaikkan suku bunga acuan sebesar 0,75 basis poin untuk meredam inflasi, Rabu (21/9). Ini menjadi pengetatan paling agresif setelah Fed mengambil langkah serupa pada bulan sebelumnya.

Bagi masyarakat AS yang mulai mencicil rumah untuk kali pertama, kebijakan tersebut adalah kabar buruk. Sebab, suku bunga hipotek bakal turut naik di tengah meroketnya harga properti dan ketersediaan yang rendah.

Hipotek untuk kredit flat (tetap) bertenor 15-30 tahun diperkirakan akan meningkat secara tidak langsung dan berpengaruh pada KPR.

"Inflasi masih panas dan tidak mereda secepat yang diharapkan," Greg McBride, kepala analis keuangan seperti dikutip Fortune.com, Kamis (22/9).

Rata-rata suku bunga hipotek untuk kredit tetap 30 tahun melonjak menjadi 6,47 persen pekan ini—menjadi yang tertinggi sejak 2008, dan lebih dari dua kali lipat rata-rata dari tahun lalu.

Padahal, harga hunian, terutama sewa, adalah salah satu pendorong terbesar kenaikan inflasi, yang mencapai 8,3 persen pada Agustus dibandingkan tahun lalu, menurut Biro Statistik Tenaga Kerja AS. Ini justru berkebalikan dengan kenaikan harga untuk bensin dan tiket pesawat yang mulai melambat.

Berbagai ekonom memperkirakan bahwa kenaikan inflasi yang dibarengi tingkat hipotek tinggi bisa membuat daya beli pekerja tergerus. 

John Cooper, perencana keuangan bersertifikat dan mantan pemberi pinjaman hipotek di South Carolina mengatakan bahwa kenaikan suku bunga akan memaksa debitur KPR untuk mengubah anggarannya.

Beberapa mungkin bisa bertahan, tetapi yang lain bisa kehilangan kelayakan hipotek ketika mereka tidak dapat lagi memenuhi syarat bank terkait rasio utang terhadap pendapatan.

Misalnya, untuk tingkat hipotek KPR bertenor 30 tahun sebesar 3 persen pada rumah seharga US$350.000. Jika uang mukanya adalah 3,5 persen, debitur memiliki pembayaran hipotek bulanan sebesar US$1.423—tidak termasuk pajak dan biaya. 

Dengan suku bunga yang naik, maka hipotek meningkat menjadi 6,5 persen dan cicilan bulanan membengkak menjadi US$2.134—setara dengan tambahan US$255.960 selama masa pinjaman, menurut Bankrate.

Pembeli rumah pertama kali dengan pinjaman Federal Housing Administration (FHA) juga menghadapi suku bunga yang lebih tinggi.

Hipotek suku bunga tetap 30 tahun yang didukung oleh FHA—untuk membantu debitur meringankan uang muka dan biaya penutupan—meningkat dari 5,61 persen minggu lalu menjadi 5,71 persen hari ini, menurut survei mingguan Asosiasi Mortgage Bankers.

Lalu, apa yang dapat dilakukan orang-orang yang akan membeli rumah pertamanya saat ini? Pasalnya, perbedaan harga bulanan ini membuat banyak calon pembeli ragu apakah mereka harus mencoba membeli sekarang—atau menunggu harga yang lebih rendah.

Tentu tak ada yang bisa mengatur waktu pasar. Namun, segalanya mungkin menjadi lebih baik bagi pembeli jika mereka mampu membayar sewa yang meningkat.

“Keyakinan saya adalah bahwa tingkat hipotek akan lebih rendah dalam 12 hingga 24 bulan,” kata Cooper. “Jika pembeli rumah bersedia menunggu, biaya hipotek kemungkinan besar akan membaik, yang berarti suku bunga yang lebih rendah, selama waktu itu."

Karena pembeli pertama kali tidak memiliki ekuitas dari penjualan rumah untuk bersaing dengan pembeli berulang, mereka juga dapat menggunakan waktu ini sebagai kesempatan untuk menghemat uang muka yang lebih besar. 

Menurut Copper, jika mereka dapat menghemat 20 persen dari jumlah pembelian, pembeli dapat menghindari mengambil asuransi hipotek pribadi yang dapat menghemat ratusan dolar pembeli setiap bulan.