NJOP: Pengertian, Fungsi dan Cara Menghitungnya
NJOP adalah dasar untuk menentukan harga yang tepat.
Ilustrasi pasar properti. (Pixabay/coffee)Jakarta, FORTUNE – NJOP adalah kepanjangan dari Nilai Jual Objek Pajak. NJOP digunakan sebagai sebuah patokan untuk menentukan harga sebuah properti.
Hal ini sangat penting diketahui agar Anda tidak salah perkiraan. Perlu dipahami bahwa dalam menentukan harga jual sebuah rumah, kita harus mengetahui harga dasar yang menjadi acuan untuk menentukan harga yang tepat.
Lantas, apa itu NJOP? Berikut penjelasan lebih lanjut dalam artikel di bawah ini.
Pengertian NJOP
Mengacu pada Pasal 1 (3) Undang Undang PBB Pasal 1 (40) Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.
NJOP sendiri ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.
Dalam praktiknya, NJOP adalah dasar untuk mengenakan PBB sektor perkotaan dan perdesaan (PBB-P2), atau bahkan perhutanan, perkebunan, dan pertambangan (PBB-P3).
Di Indonesia, pembelian rumah harus dibarengi pembayaran NJOP. Hal ini sangat bermanfaat untuk menambah pemasukan negara, khususnya di bidang perekonomian.
Adapun besar NJOP tergantung dari besarnya properti. Semakin pesat perkembangan kawasan tersebut, maka semakin tinggi pula nilai NJOP-nya.
Fungsi NJOP
Secara umum, fungsi NJOP adalah patokan penentu harga paling rendah. Mengetahui NJOP rumah cukup penting saat akan melakukan transaksi jual beli.
Bila tidak mengetahui harga pasar yang berlaku di suatu wilayah, penetapan harga jual dan beli pun akan tidak jelas dan berpotensi mengganggu proses ekonomi yang berjalan.
Jika harganya lebih tinggi dari NJOP, srtinya pemilik properti menawarkannya terlampau mahal. Sebaliknya, kalau harganya lebih rendah dari NJOP, mungkin saja ada sesuatu yang tidak lazim, sehingga harga yang ditawarkan jadi murah.
Cara menghitung NJOP dan contohnya
NJOP ditetapkan per meter persegi dan biasanya diasumsikan sebagai harga terendah sebuah properti. Umumnya, harga properti ditawarkan 1,5 hingga 2 kali lebih besar dari NJOP. Tiap tahun, pemerintah daerah menentukan NJOP tanah per meter persegi, dan dilangsungkan secara massal.
Penentuan NJOP berdasarkan tiga hal di bawah ini:
Objek pajak lain
Adapun NJOP didapat dengan membandingkan objek pajak lainnya. Hal ini melalui pengamatan dan penelitian dengan objek pajak yang relevan untuk mengetahui nilai jualnya.
Penggantian NJOP
Cara lainnya adalah penggantian nilai NJOP, yakni pendapatan dari objek pajak tersebut.
Nilai perolehan baru
Cara memperoleh NJOP adalah dari nilai perolehan baru. Adapun nilai didapati dari perhitungan transaksi pembelian yang dikurangi dengan biaya yang harus dikeluarkan untuk menempati tempat tersebut.
Sebelum Anda menempati bangunan tersebut, pastikan untuk menghitung biaya yang dikeluarkan. Apabila terdapat biaya perbaikan atau renovasi, hal ini dapat menyebabkan penurunan NJOP.
Berikut contoh perhitungan NJOP dengan identifikasi sebagai berikut:
- Luas tanah: 168 m2
- Luas NJOP tanah: Rp1 juta/m2
- Maka, total harga tanah: 168*Rp1 juta = Rp168 juta.
Selanjutnya, untuk harga bangunananya sebagai berikut:
- Luas bangungan: 64 m2
- NJOP bangunan: Rp2 juta
- Maka, total harga bangunan: 64*2juta = Rp128 juta.
Bisa disimpulkan, nilai jual rumah atau bangunan tersebut adalah total harga tanah + total harga bangunan, yakni Rp296 juta.
Cara mengetahui NJOP
Untuk mengetahui NJOP per meter atas sebidang tanah atau rumah, terdapat beberapa cara, yakni sebagai berikut:
- Datang langsung ke kantor kecamatan yang menjadi lokasi properti atau tanah berada
- Cek langsung di NJOP Online.
Pada wilayah DKI Jakarta, pemerintah provinsi menetapkan NJOP tiap tahun lewat perilisan Peraturan Gubernur. Untuk itu, agar bisa menemukan datanya, Anda bisa merujuk ke situs Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) Jakarta. Setelah itu, klik download, lalu cek kumpulan aturan PBB.
Kelebihan dan kekurangan NJOP
Nilai Jual Objek Pajak adalah patokan harga yang telah ditetapkan oleh pemerintah apabila Anda ingin membeli sebuah properti. Terdapat kelebihan dan kekurangan dari penerapan NJOP ini, di antaranya sebagai berikut:
Kelebihan
Berikut ini adalah kelebihan menggunakan NJOP, antara lain:
- Menjadi patokan harga
- Infrastruktur dan fasilitas di daerah tersebut kian membaik
- Harga menyesuaikan dengan wilayah
- Nilai persentase pembayaran ditentukan oleh kepala daerah.
Kekurangan
Meski sangat membantu masyarakat untuk menetapkan harga sebuah bangunan, akan tetapi NJOP memiliki beberapa kekurangan, antara lain:
- Harganya tidak disesuaikan dengan tipe bangunan yang disekitarnya
- Tidak membedakan lokasi bangunan
- Harga tanah yang dipatok terus mengalami kenaikan
- Nilai persentase dari tahun ke tahun kian melonjak.
Jadi, NJOP adalah sebuah harga rata-rata yang digunakan untuk melakukan transaksi atau jual beli sebuah properti. Semoga artikel ini bisa membantu Anda yang ingin membeli sebuah bangunan atau rumah.
