Jakarta, FORTUNE – PT Ciputra Development Tbk. (CTRA) menilai pelemahan pasar properti yang terjadi sepanjang 2026 lebih dipengaruhi oleh siklus penurunan (down cycle) industri dibandingkan efektivitas insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP). Perseroan menilai kebijakan tersebut belum mampu mengangkat permintaan di tengah melemahnya daya beli dan tingginya suku bunga pembiayaan.
Manajemen CTRA mengungkapkan, meskipun insentif PPN DTP memberikan potongan harga hingga 11 persen kepada pembeli rumah, pengaruhnya terhadap peningkatan penjualan relatif terbatas.
Hal itu tercermin dari kinerja prapenjualan (presales) perseroan yang turun 23 persen pada tiga bulan pertama 2026 dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Penurunan tersebut terjadi meski pemerintah masih memberikan fasilitas PPN DTP bagi pembelian rumah.
"Perseroan menilai bahwa permintaan properti relatif tidak dipengaruhi oleh pemberlakuan insentif tersebut. Hal ini tercermin dari presales Perseroan yang selama tiga bulan pertama tahun 2026 mengalami penurunan 23 persen dibandingkan periode yang sama tahun lalu, mengindikasikan insentif tersebut belum dapat mengimbangi pelemahan permintaan di pasar properti," tulis manajemen CTRA dalam keterbukaan informasi Bursa Efek Indonesia (BEI), yang dikutip, Jumat (3/7).
Menurut perseroan, kondisi tersebut merupakan bagian dari siklus normal industri setelah sektor properti menikmati periode pertumbuhan yang kuat sepanjang 2022 hingga 2024.
CTRA menilai keputusan masyarakat membeli rumah lebih ditentukan oleh faktor-faktor fundamental dibandingkan insentif harga semata. Faktor seperti tingkat suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR), daya beli masyarakat, ketersediaan pembiayaan dari perbankan, hingga kondisi likuiditas dinilai jauh lebih menentukan arah permintaan.
Perseroan juga menyoroti ketidakpastian ekonomi dan tekanan terhadap nilai tukar rupiah yang membuat konsumen cenderung menunda pembelian properti meski tersedia berbagai insentif dari pemerintah.
Di sisi lain, manajemen CTRA menyebut, pemerintah telah menyampaikan rencana memperpanjang insentif PPN DTP hingga 2027. Namun, hingga kini kebijakan tersebut belum dituangkan dalam regulasi resmi berupa Peraturan Menteri Keuangan (PMK).
CTRA mengakui penghentian insentif nantinya akan membuat harga pembelian rumah kembali naik sekitar 11 persen karena komponen PPN kembali dibebankan kepada konsumen. Kendati demikian, perseroan memandang kondisi tersebut sebagai proses normalisasi setelah berakhirnya stimulus pemerintah, bukan perubahan struktural yang akan memperburuk prospek industri.
"Perseroan memandang kondisi ini sebagai normalisasi setelah kebijakan pemberian insentif berakhir dan bukan merupakan perubahan struktural yang bersifat negatif bagi industri properti," kata manajemen.
Strategi perseroan setelah insentif berakhir adalah mengembalikan harga ke tingkat normal dengan tetap mempertimbangkan kondisi pasar dan daya beli masyarakat. CTRA berharap pada saat proses normalisasi berlangsung, kondisi ekonomi nasional sudah lebih baik sehingga permintaan properti tetap bertumbuh.
Meski demikian, perseroan tetap berharap pemerintah melanjutkan kebijakan PPN DTP karena dinilai mampu menjaga keterjangkauan harga rumah (housing affordability) serta mendukung permintaan sektor properti.
Untuk memanfaatkan program tersebut, CTRA telah menyiapkan stok rumah dan rumah toko (ruko) senilai sekitar Rp1 triliun sejak awal tahun. Selain itu, perseroan mempercepat pembangunan sejumlah proyek agar dapat diserahterimakan hingga akhir 2026 dengan nilai sekitar Rp3 triliun. Dengan demikian, total stok properti yang memenuhi syarat memperoleh fasilitas PPN DTP pada tahun ini mencapai sekitar Rp4 triliun.
Perseroan juga menilai risiko kenaikan suku bunga masih relatif dapat dikelola. Mengingat sebagian besar transaksi pembelian menggunakan fasilitas KPR dengan tenor 10 hingga 15 tahun, kenaikan suku bunga sebesar 1 persen diperkirakan hanya meningkatkan cicilan bulanan secara moderat sehingga belum memberikan tambahan beban yang signifikan bagi konsumen.
Karena itu, CTRA meyakini dampak kenaikan suku bunga terhadap daya beli maupun profitabilitas perusahaan masih dapat dikendalikan, selama kondisi ekonomi makro dan kepercayaan konsumen tetap terjaga.