Transaksi Properti Melambat di Tengah Gejolak Ekonomi
Transaksi properti Indonesia melambat pada kuartal III 2026, meski harga rumah relatif stabil dan niat membeli meningkat.
Karhutla menekan harga jual rumah di Pontianak, sementara pasar sewa tetap mencatat pertumbuhan di sejumlah wilayah.
Infrastruktur mendukung penguatan harga, tetapi pembiayaan, biaya, administrasi, dan stabilitas ekonomi masih memengaruhi transaksi.
Jakarta, FORTUNE – Pasar properti Indonesia kehilangan momentum transaksi pada kuartal III 2026 meski harga rumah relatif stabil dan minat beli masih menguat. Gejolak ekonomi, politik serta faktor lokal seperti kebakaran hutan dan lahan (karhutla) membuat calon pembeli dan penjual membutuhkan waktu lebih lama untuk mengambil keputusan pembelian.
Berdasarkan Pinhome Home Sell Index (PHSI) kuartal III 2026, Market Signal Score dalam Pinhome Indonesia Property Market Signal turun 1,5 poin menjadi 48,8. Pelemahan terutama terjadi pada kecepatan transaksi yang merosot 13 poin menjadi 42,4.
Di sisi lain, niat membeli meningkat 4 poin menjadi 42,8, sedangkan motivasi menjual naik 4,4 poin menjadi 61,2. Kondisi tersebut menunjukkan aktivitas pasar masih bergerak, tetapi belum seluruhnya berujung pada transaksi.
“Stabilnya harga properti belum diikuti oleh percepatan transaksi. Meski minat beli dan pasokan meningkat, pembeli dan penjual masih membutuhkan waktu lebih lama untuk mencapai kesepakatan,” ujar Dayu Dara Permata, CEO & Founder Pinhome, Kamis (12/11).
Menurut Dara, kondisi tersebut mencerminkan sikap pelaku pasar yang masih berhati-hati di tengah gejolak sosial ekonomi yang dapat memengaruhi keyakinan masyarakat.
Harga Jual Tertahan
Perlambatan transaksi belum memberikan tekanan besar terhadap harga jual rumah secara nasional. Pada kuartal III 2026, pergerakan harga relatif terbatas di seluruh segmen.
Kenaikan kuartalan tertinggi terjadi pada rumah tipe 55–120, yakni sebesar 0,2 persen. Sementara itu, secara tahunan, rumah tipe 121–200 mencatat pertumbuhan harga tertinggi sebesar 1 persen.
Kondisi tersebut menunjukkan penjual belum melakukan koreksi harga secara agresif meski proses transaksi melambat. Dengan kata lain, penyesuaian pasar pada kuartal III 2026 lebih terlihat pada volume dan kecepatan transaksi, bukan pada penurunan harga rumah secara luas.
Pasar sewa menunjukkan tren yang relatif lebih kuat. Berdasarkan Pinhome Home Rental Index (PHRI), harga sewa rumah tipe lebih dari 201 mencatat kenaikan kuartalan tertinggi sebesar 0,8 persen.
Secara tahunan, pertumbuhan harga sewa justru lebih tinggi pada segmen rumah kecil dan menengah. Rumah tipe ≤54 dan 55–120 masing-masing mencatat kenaikan sebesar 1,8 persen.
Karhutla Tekan Pasar
Tekanan terhadap pasar properti terlihat lebih jelas di wilayah yang menghadapi masalah lingkungan. Di Pontianak, misalnya, kabut asap akibat karhutla yang terjadi sejak Agustus 2026 turut menekan harga jual rumah.
Harga rumah tipe 121–200 turun 2 persen, sedangkan tipe ≥201 terkoreksi 1 persen. Kondisi tersebut sejalan dengan meningkatnya motivasi menjual di wilayah Kalimantan, sementara niat membeli relatif stabil.
Namun, pasar sewa justru masih mencatat pertumbuhan. Harga sewa rumah tipe besar di Pontianak naik hingga 3 persen. Balikpapan juga mencatat kenaikan harga sewa 3 persen pada tipe 121–200.
Fenomena tersebut menunjukkan karakter pasar jual dan sewa yang berbeda. Ketika ketidakpastian membuat pembeli menahan keputusan membeli, kebutuhan hunian tetap dapat menopang permintaan sewa.
Di tengah perlambatan transaksi secara nasional, pembangunan infrastruktur masih menjadi salah satu faktor yang mampu menopang harga properti di kawasan tertentu.
Pengoperasian LRT Jakarta Fase 1B hingga Manggarai pada September 2026, misalnya, beriringan dengan penguatan harga rumah di sejumlah wilayah Jakarta Utara dan Jakarta Pusat.
Di Cilincing, harga rumah naik pada seluruh segmen, yakni 4% untuk tipe 55–120 serta masing-masing 3% persen untuk tipe 121–200 dan ≥201. Cempaka Putih juga mencatat kenaikan 3% pada tipe 55–120, sedangkan Johar Baru naik 4 persen pada tipe 121–200.
Dampak serupa terlihat pada pasar sewa Jakarta Pusat. Harga sewa tipe ≤54 meningkat 3 persen, sementara tipe 55–120 naik 4 persen.
Pergerakan tersebut menunjukkan akses transportasi dan infrastruktur masih menjadi faktor penting dalam pembentukan nilai properti, terutama di kawasan perkotaan.
Pembiayaan Jadi Penentu
Secara regional, sejumlah kawasan penyangga Jakarta juga masih mencatat penguatan harga. Kabupaten Tangerang, misalnya, mencatat kenaikan harga rumah tipe ≤54 sebesar 4 persen dan tipe 55–120 sebesar 3 persen, antara lain didukung pembangunan infrastruktur dan realisasi investasi.
Namun, penguatan harga tersebut belum serta-merta meningkatkan kecepatan transaksi.
Pinhome menilai tantangan pembiayaan, kesiapan biaya dan administrasi transaksi masih menjadi hambatan bagi konversi minat menjadi pembelian.
“Kondisi ini menunjukkan bahwa minat pasar saja belum cukup untuk mendorong transaksi. Ketersediaan pembiayaan dengan suku bunga yang terjangkau, kepercayaan konsumen terhadap prospek properti dan stabilitas ekonomi menjadi faktor penentu apakah minat kuat mencari properti akan diikuti dengan peningkatan transaksi,” kata Dara.
Dengan demikian, perkembangan pasar properti pada kuartal IV 2026 akan sangat bergantung pada kemampuan pasar mengubah minat beli menjadi transaksi aktual.
Stabilnya harga jual menunjukkan pemilik aset belum berada dalam tekanan untuk melakukan koreksi besar, sementara kenaikan harga sewa mencerminkan kebutuhan hunian masih berjalan di sejumlah wilayah.
