Dari Blok M ke Dukuh Atas: Cara Area TOD Hidupkan Area Sekitar Stasiun
- Revitalisasi Blok M dan integrasi MRT, TransJakarta, serta JakLingko mengubah kawasan menjadi ruang yang lebih aman, mudah diakses, dan ramai untuk aktivitas sosial.
- Mobilitas yang meningkat mendorong aktivitas ekonomi Blok M; pengunjung harian disebut naik dari 8.000–10.000 menjadi 20.000–25.000 setelah MRT dan integrasi kawasan.
- MRT Jakarta menargetkan pembangunan Pedestrian Deck Dukuh Atas mulai 2026 dan selesai akhir 2028, untuk menghubungkan empat kuadran serta memangkas waktu berjalan hingga tujuh menit.
Jakarta, FORTUNE - Jembatan Penyebrangan Orang (JPO) kawasan Blok M, Jakarta Selatan, memang sudah dibongkar pada 2014. Namun, kenangan tentang jembatan itu masih tersimpan rapi di benak para mantan penggunanya.
Karina, 29, ingat betul pesan orang tua di sekitarnya bila ia harus melewati JPO itu pada masa sebelum hadirnya MRT Jakarta. Tas harus taruh di depan dan dipeluk erat. Alasan keamanan mendasari petuah itu.
Namun, jembatan itu justru memiiliki keunikan. "Di situ [dulul] justru banyak orang jualan yang enggak akan kepikiran untuk [kita] beli [barangnya] kalau enggak lewat [sana]," katanya kepada Fortune Indonesia (5/8). "Contohnya, waktu itu temenku mau menonton [film] di Blok M Plaza, terus kacamatanya ketinggalan, terus dia beli kacamata di JPO itu, harganya Rp15.000. Akhirnya bisa menonton tanpa rabun."
JPO Blok M sendiri dulunya berlokasi di antara Blok M Plaza dan Taman Martha Tiahahu (kini Taman Literasi). Fasilitas itu dibongkar pada 2014, sejalan dengan proses pembangunan MRT Jakarta waktu itu. Selaras dengan hal itu pula, dilakukan revitalisasi di sejumlah titik di kawasan tersebut, seperti Taman Martha Tiahahu. Beberapa lokasi hiburan, seperti Plaza Blok M dan M Bloc Space, kini kian terhubung karena peningkatan fasilitas pedestrian. Area itu sekarang juga mengintegrasikan sejumlah opsi transportasi publik, termasuk MRT Jakarta, TransJakarta, dan JakLingko.
Sebagai alumni SMA 6 Jakarta, Karina dan teman-temannya memang banyak menghabiskan waktu di kawasan Blok M pada 2012--2015. Saat itu, kawasan itu belum seperti saat ini. Ia dan teman-temannya menganggap area itu lebih tertata sekarang, dibandingkan dengan saat mereka masih SMA.
Fasilitas lain di sana, seperti Taman Martha Tiahahu, dinilai lebih mumpuni karena beberapa aspek: keamanan, ketersediaan trotoar di sekitarnya, hingga aksesibilitas. "Pas zaman [nama] Taman Martha Tiahahu [selalu dinasihati], 'Jangan lewat situ nak, banyak preman nongkrong nanti kamu dicopet!'. Pas jadi Taman Literasi [berubah kesannya jadi], 'Nanti titik kumpulnya di Tamlit ya!'," kata Karina.
Dalam hematnya, kawasan Blok M dan sekitarnya kini jauh lebih hidup dibandingkan saat ia dan kawan-kawan masih duduk di bangku SMA. Menurutnya, keramaian di sana dulu bersifat sementara karena orang-orang hanya singgah atas alasan pekerjaan, sekolah, dan sebagainya. Tapi sekarang, baginya dan teman-teman, sudah setara tempat wisata, di mana pengunjungnya benar-benar menghabiskan waktu untuk bersosialisasi di area itu.
"Dulu tuh orang-orang ke situ untuk tujuan spesifik aja. Tapi, pas MRT sudah ada tuh benar-benar jadi tempat orang-orang main gitu!" Kenang Karina.
Pandangan Karina menunjukkan dampak transformasi area Blok M dalam satu dekade terakhir. Revitalisasi area Blok M memainkan peran krusial terhadap fenomena itu. PT MRT Jakarta (Perseroda) merupakan salah satu pihak di balik revitalisasi itu. Dalam peta jalan perusahaan, terdapat 9 Kawasan Berorientasi Transit (Transit-Oriented Development) di sepanjang jalur pengembangan MRT Jakarta. Salah satunya, Green Creative Hub, yang mencakup area Blok M dan ASEAN. Termasuk Taman Literasi, jembatan Stasiun Blok M BCA, jembatan interkoneksi ASEAN, dan Blok M Hub.
TOD Planning Department Head MRT Jakarta, Sagita Devi, mengatakan, integrasi beberapa titik di area tersebut meningkatkan market value dari properti di sekitarnya. Kendati demikian, belum terdapat kajian spesifik perusahaan yang mengukur besaran pertumbuhan market value properti di kawasan itu, sehingga ia tak dapat menggambarkan besaran persentase kenaikan secara detail.
Namun, ia mengatakan, berdasarkan kajian Asian Development Bank (ADB) mengenai dampak sistem mass rapid transit terhadap nilai properti di negara berkembang, terdapat indikasi bahwa properti komersial di dalam area tangkapan (catchment area) stasiun dapat mengalami premium nilai hingga sekitar 30 persen. Selain itu, properti residensial di area yang sama dapat mengalami premium sekitar 5 persen.
Sebaliknya, di luar catchment area, nilai properti cenderung menurun seiring bertambahnya jarak dari stasiun, dengan estimasi sekitar 15 persen per kilometer untuk properti komersial dan 8 persen untuk properti residensial.
"Angka tersebut merupakan hasil studi internasional dan belum merepresentasikan kondisi spesifik TOD MRT Jakarta," kata Sagita kepada Fortune Indonesia (31/7).
Salah satu pemilik properti di kawasan itu, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), membenarkan adanya dampak positif terhadap kenaikan mobilitas masyarakat di kawasan Blok M setelah revitalisasi. Pada 2019, perseroan menyebut pertumbuhan pengunjung ke propertinya, Blok M Plaza, bahkan mencapai 150 persen.
Direktur PWON, Minarto Basuki, mengatakan, perseroan terus melihat tren positif terhadap aspek itu, seiring dengan semakin terintegrasinya area itu dengan berbagai moda transportasi publik. Kendati ada berbagai faktor yang memengaruhi performa pusat perbelanjaan, menurutnya, peningkatan aksesibilitas melalui kawasan TOD jadi salah satu pendorong penting yang memperkuat daya tarik Blok M Plaza.
"Peningkatan trafik itu turut memberikan kontribusi terhadap pertumbuhan kinerja operasional mal, baik dari sisi tingkat kunjungan maupun penjualan tenant," katanya kepada Fortune Indonesia (31/7). "Kami juga telah melakukan berbagai upaya repositioning dan penyegaran tenant mix agar selaras dengan profil pengunjung yang kini semakin beragam, termasuk meningkatnya pengunjung dari kalangan muda dan pengguna transportasi publik."
Pernyataan PWON juga didukung riset akademisi. Jurnal bertajuk Analysis of The Impact of Revitalization of The Blok M Area on Business Growth And Local Economic Activity (2026) oleh Sinaga, Permana, dan Rachmawati menyebut, secara kualitatif, sebelum adanya MRT, jumlah pengunjung Blok M hanya sekitar 8.000--10.000 orang per hari. Namun, setelah MRT beroperasi dan integrasi berbagai titik dilakukan, total pengunjung meningkat menjadi 20.000--25.000 orang per hari, bahkan bisa menyentuh 35.000 orang per hari seiring dengan layanan yang makin dioptimalisasi.
Pada momen tertentu, misal libur akhir tahun 2025-2026, MRT Jakarta melaporkan ada 145.855 pengunjung yang datang ke Blok M Hub.
Rencana pengembangan kawasan berbasis transit MRT Jakarta
Apa yang MRT Jakarta lakukan terhadap kawasan Blok M merupakan bagian dari langkah pemenuhan terhadap sejumlah mandat perusahaan sesuai Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 11 Tahun 2024. Di dalamnya, ada 5 mandat yang mesti dipenuhi, yakni: penyelenggaraan prasarana perkeraapian umum perkotaan, penyelenggaraan sarana perkeretaapian umum perkotaan, pengembangan dan pengelolaan properti/bisnis di kawasan TOD, integrator transportasi, serta penyedia layanan konsultasi.
Secara regulasi, memang belum ada Peraturan Gubernur DKI Jakarta yang diterbitkan untuk menetapkan kawasan TOD. Namun, PT MRT Jakarta telah mengantongi izin secara prinsipal dari pemprov dalam hal pengembangan kawasan TOD di sekitar jalur MRT Jakarta.
"Sebagai pengelola kawasan ini sendiri, biasanya kami membuat master plan atau panduan rancang kota atau urban design guideline, di situ kami membuat rencana pengembangan kawasan dan berkolaborasi dengan semua stakeholder di masing-masing area tersebut, yang mencakup pemerintah pusat, pemerintah provinsi, maupun masyarakat dan pemilik lahan privat," jelas Sagita. "Kawasannya harus dirancang dan dikembangkan visinya berdasarkan prinsip berbasis transit."
Saat ini, MRT Jakarta tengah fokus pada rencana pengembangan TOD Pedestrian Deck Dukuh Atas. Sebelumnya, proyek itu sering disebut sebagai proyek 'Cincin Donat Dukuh Atas'. Inisiasi konsep desainnya sudah mulai disiapkan sejak 2020. Langkah itu merupakan bagian dari pengembangan konektivitas pejalan kaki dan peningkatan integrasi antaramoda di area tersebut.
Desainnya telah mengalami sejumlah penyempuranaan, dengan mempertimbangkan masukan dari berbagai pemangku kepentingan, penyesuaian kebutuhan konektivitas, aspek teknis dan finansial, serta rencana pengembangan kawasan.
Advisor Program Management Office Division MRT Jakarta, Agus Trihan, mengatakan, pada 2024, Kajian JUTPI-3, program kolaborasi antara pemerintah Jepang dan Indonesia, menjadikan proyek pedestrian deck ini sebagai salah satu studi kasus pada kajian tersebut dan konsep desain awal yang dikembangkan oleh Urban Renaissance Agency (UR Agency). "Menindaklanjuti hal tersebut disusunlah kajian yang lebih komprehensif dan terukur oleh MRT Jakarta, sampai akhirnya dicanangkan pembangunannya pada tahun 2026 ini," kata Agus kepada Fortune Indonesia (31/7).
Saat ini, masih berlangsung proses pengadaan kontraktor untuk proyek tersebut. Sebelumnya, sudah dilaksanakan tahap pemberian penjelasan (aanwijzing) yang menurutnya diikuti oleh cukup banyak peserta. Setelahnya, proses itu akan dilanjut dengan penyusunan dan penyampaian proposal oleh para peserta tender.
"Harapannya, November bisa onboard kontraktornya. Targetnya, mudah-mudahan [proyek] selesai di akhir 2028," kata Agus kepada pers di Jakarta (30/7).
Nantinya, Pedestrian Deck Dukuh Atas akan menghubungkan empat kuadran di sekitar kawasan itu yakni: kuadran antara Stasiun MRT Dukuh Atas Pintu D dan Stasiun BNI City; kuadran antara Stasiun Commuter Line Sudirman dan LRT Dukuh Atas, kuadran Kompleks Kota BNI, dan kuadran yang menghubungkan Stasiun Commuter Line Sudirman, Future LRT Jakarta, Halte TransJakarta Galunggung, serta Kompleks Landmark. Perpotongan dua infrastruktur utama, yakni Sungai Ciliwung dan Jalan Sudirman lah yang mengakibatkan wilayah itu terbagi menjadi empat kuadran.
Berdasarkan kajian MRT Jakarta, fasilitas Pedestrian Deck Dukuh Atas diperkirakan akan mengurangi waktu berjalan kaki sampai dengan sekitar 7 menit. Jarak tempuhnya juga diharapkan dapat berkurang sekitar 400 meter untuk perpindahan antarmoda transportasi.
"Kalau dari titik antarmoda ini, sebenarnya ada [potensi] penghematan [durasi berjalan kaki] sekitar 2-3 menit. Tapi yang paling signifikan adalah dari sisi Landmark mau ke Shangri La, itu bisa menghemat [waktu tempuh] sekitar 4-5 menit," ujar Agus.
Pembangunan proyek itu akan menggunakan skema pendanaan di luar APBD Jakarta. Sebagian akan berasal dari investasi MRT Jakarta, sedangkan separuhnya lagi dari fasilitas pinjaman.
Namun, mengingat skalanya yang besar, MRT Jakarta tentu tidak bisa mengawal pembangunan Pedestrian Deck Dukuh Atas seorang diri. Sebelumnya, perusahaan telah melakukan dua kali FGD (Forum Group Discussion) dengan seluruh pemangku kepentingan, seperti Direktorat Jenderal Perkeretaapian Kementerian Perhubungan, PT Kereta Api Indonesia (KAI), PT Kereta Commuter Indonesia (KCI), dinas-dinas terkait dari Pemprov DKI Jakarta. Contoh diskusinya adalah tentang kesiapan PT KAI dan PT KCI untuk mengembangkan aset mereka yang akan terhubung dengan proyek tersebut.
Lalu, diskusi lainnya berkaitan dengan perizinan. "Kami sudah identifikasi izin apa saja yang harus diperoleh untuk bisa membangun proyek ini. Misal, untuk izin di atas Sungai Ciliwung ini, namanya izin pengusahaan SDA. Lalu kami coba komunikasikan dari awal, dari desain kami libatkan seluruh pemangku kepentingan terkait sehingga mereka tidak akget ketika nanti kami submit permohonan perizinan," jelas Agus.
