Jakarta, FORTUNE – Pasar perkantoran Jakarta mulai memperlihatkan perbaikan pada kuartal III-2026. Aktivitas penyewaan kini tidak hanya berasal dari perusahaan yang merelokasi kantor atau mengoptimalkan luas ruang kerja, tetapi juga mulai didorong oleh kebutuhan ekspansi bisnis. Perkembangan ini berpotensi memperkuat posisi pemilik gedung, khususnya di segmen Premium, dalam menentukan tarif sewa.
Colliers Indonesia memperkirakan total permintaan ruang kantor di Jakarta sepanjang 2026 mencapai 198.555 meter persegi (m²). Meski aktivitas penyewaan meningkat, pemulihan pasar belum berlangsung merata. Sebagian besar transaksi masih berasal dari perpindahan penyewa ke gedung lain, bukan penambahan kebutuhan ruang baru.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengatakan pola permintaan mulai bergeser setelah pasar perkantoran selama beberapa tahun lebih banyak diwarnai relokasi dan penyesuaian luas ruang.
"Pola pemulihan pasar perkantoran Jakarta mulai menunjukkan perubahan. Setelah beberapa tahun didominasi oleh penyesuaian kebutuhan ruang, kini mulai terlihat sejumlah perusahaan yang melakukan ekspansi, di samping aktivitas relokasi dan perpindahan ke gedung dengan kualitas lebih baik," ujar Ferry dalam keterangannya, Rabu (11/11).
Menurutnya, mulai munculnya aktivitas ekspansi menjadi perkembangan positif bagi industri perkantoran. Namun, pasar masih perlu mencermati apakah tren tersebut dapat meluas dan menghasilkan penyerapan bersih ruang kantor secara konsisten.
Dari sisi okupansi, tingkat keterisian gedung perkantoran di kawasan pusat bisnis atau central business district (CBD) Jakarta mencapai sekitar 76,3 persen pada kuartal III-2026. Gedung Grade A mencatat okupansi mendekati 78 persen, sementara segmen Premium hampir menyentuh 84 persen. Bahkan, beberapa gedung Premium telah memiliki tingkat hunian di atas 90 persen.
Kondisi tersebut memberikan keuntungan bagi pemilik gedung Premium untuk mempertahankan tarif sewa. Dengan semakin terbatasnya ruang kosong, kebutuhan untuk menawarkan berbagai insentif kepada calon penyewa juga cenderung berkurang.
Sebaliknya, pemilik gedung dengan tingkat kekosongan tinggi masih harus mengandalkan penyesuaian harga, pemberian insentif, dan kelonggaran persyaratan kontrak agar tetap kompetitif. Perbedaan tersebut menunjukkan bahwa pemulihan belum dirasakan secara setara oleh seluruh kelas gedung.
Colliers memproyeksikan tingkat kekosongan ruang kantor Jakarta menyusut dari 25,7 persen pada akhir 2026 menjadi 21,1 persen pada 2029. Penurunan tersebut mengindikasikan peluang perbaikan pasar dalam jangka menengah. Namun, realisasinya tetap bergantung pada pertumbuhan permintaan baru dan kemampuan pemilik gedung menarik penyewa.
Di tengah perubahan pasar, pertimbangan perusahaan dalam memilih kantor juga semakin berkembang. Lokasi, akses transportasi, dan kualitas bangunan tetap menjadi faktor utama. Namun, penyewa kini turut memperhitungkan manfaat yang diperoleh secara keseluruhan, mulai dari pengelolaan gedung, penerapan prinsip lingkungan, sosial, dan tata kelola (environmental, social, and governance/ESG), fasilitas, kesiapan ruang, hingga total biaya penggunaan kantor.
Tren flight-to-quality atau perpindahan menuju gedung dengan kualitas lebih tinggi juga mulai bergeser menjadi flight-to-value. Artinya, perusahaan tidak hanya mengejar bangunan yang lebih modern, tetapi juga menilai kesesuaian antara peningkatan fasilitas dan lingkungan kerja dengan tambahan biaya sewanya.
Perubahan preferensi tersebut membuka kesempatan bagi gedung berkualitas tinggi yang menawarkan tarif kompetitif dibandingkan properti di kelas yang lebih rendah. Bagi penyewa, relokasi ke gedung yang lebih baik dapat menjadi pilihan ekonomis apabila peningkatan produktivitas dan efisiensi operasional mampu mengimbangi biaya tambahan.
Selain kualitas bangunan, kebutuhan terhadap ruang kantor siap pakai (ready-to-use office) juga meningkat. Salah satu pertimbangannya adalah biaya penataan interior atau fit-out yang membutuhkan investasi awal cukup besar ketika perusahaan berpindah lokasi.
Ruang yang sudah dilengkapi furnitur dan siap digunakan dapat menekan pengeluaran awal sekaligus mempercepat dimulainya operasional. Meski demikian, perusahaan tetap perlu memastikan kesesuaian tata ruang dengan jumlah karyawan, pola kerja, dan kebutuhan bisnis.
Head of Project Management Colliers Indonesia, Rahmat Alam, mengatakan, perusahaan perlu menyusun strategi pemanfaatan ruang kerja berdasarkan kebutuhan aktual agar investasi perkantoran lebih optimal.
"Strategi penataan ruang kerja berbasis data dapat membantu perusahaan merencanakan kebutuhan kantornya secara lebih tepat, dengan mempertimbangkan masukan karyawan, data penggunaan ruang, serta kebutuhan bisnis," kata Rahmat.
Pendekatan berbasis data tersebut dapat digunakan perusahaan ketika mempertimbangkan relokasi, memperpanjang kontrak sewa, menggabungkan ruang kantor, melakukan renovasi, maupun menambah jumlah karyawan.
Dengan demikian, persaingan di pasar perkantoran tidak lagi hanya bertumpu pada besaran tarif sewa. Pemilik gedung juga perlu menyediakan ruang yang efisien, fleksibel, dan mampu menunjang kebutuhan operasional penyewa.
Colliers memperkirakan pasar perkantoran Jakarta masih akan mengalami perbaikan secara bertahap hingga 2027. Namun, keberlanjutan pemulihan akan lebih ditentukan oleh kemampuan pasar menciptakan permintaan tambahan yang menghasilkan penyerapan bersih, bukan sekadar tingginya nilai transaksi penyewaan.
Bagi pemilik gedung, prospek tersebut menuntut strategi yang berbeda sesuai tingkat hunian. Gedung Premium dengan okupansi tinggi berpeluang memperkuat posisi tawar harga sewa. Sementara itu, properti dengan tingkat kekosongan besar perlu meningkatkan daya tarik melalui pembaruan fasilitas, penyediaan ruang siap pakai, dan penawaran kontrak yang lebih fleksibel.
Di sisi penyewa, tingkat kekosongan yang masih relatif tinggi memberikan ruang untuk menegosiasikan harga maupun ketentuan sewa. Namun, peluang tersebut dapat menyempit apabila ekspansi perusahaan semakin marak dan jumlah ruang kantor tersedia terus berkurang dalam beberapa tahun ke depan.