Jakarta, FORTUNE - Perluasan Stasiun MRT Bundaran HI diklaim sebagai pionir proyek Extended Concourse di Indonesia. Tak ayal, pembangunannya dihadapkan dengan berbagai tantangan, termasuk keraguan sejumlah pihak. Sama seperti ketika pembangunan jalur MRT Jakarta dimulai.
Ferdiansyah Roestam, Direktur Utama entitas anak PT MRT Jakarta (Perseroda), PT Integrasi Transit Jakarta (ITJ), mengamini hal itu. Menurutnya, itu tak lepas dari kejadian historis, tepatnya pembangunan transportasi umum monorel di Jakarta. Sudah menjadi rahasia umum bahwa proyek itu terbengkalai, hingga akhirnya Pemerintah Provinsi membongkar konstruksi rel pada 2026.
"Saya tahu dullu memang tantangan [yang dihadapi tim MRT saat pembangunan ] cukup keras. Karena orang-orang melihat proyek monorel tidak berhasil dengan cukup baik," katanya kepada Fortune Indonesia.
Ia ingat, pada 2017 sampai dengan 2019, tim MRT Jakarta menghabiskan upaya cukup besar untuk meyakinkan semua pengembang bahwa proyek MRT dapat menambah nilai properti mereka. Tanggapan saat itu tidak sesuai harapan. Pengembang skeptis. Takut kalau-kalau MRT Jakarta akan berakhir seperti proyek monorel.
"Saya tahu persis bagaimana teman-teman MRT mengetuk-ngetuk [kantor calon partner] kemudian diusir, tidak ada preseden berhasil, [dan direspons] 'kamu keluar, saya tidak mau ada gate MRT di depan bangunan saya'. Itu dulu terjadi. Anda boleh tanya ke semua teman-teman MRT zaman dulu segitu sulitnya," kata Ferdi.
Namun, seiring dengan semakin meningkatnya jumlah penumpang (ridership) MRT Jakarta, tantangan itu perlahan menghilang. Ditambah lagi, beberapa mal yang sudah terhubung secara langsung ke stasiun MRT telah memperoleh dampak positif. Contohnya, Plaza Blok M.
"Cukup banyak yang skeptis seperti itu [waktu itu]. Satu-satunya mal di Jakarta Selatan, ada di Stasiun Blok M, sangat confident mendukung MRT dan menyambungkan dengan elevated bridge," ujar Ferdi. "Dari yang tadinya abandoned, tenancy-nya susah sekali untuk diangkat karena mal lama, sudah lebih dari 30 tahun. Sekarang ocupancy rate-nya naik menjadi 99,9 persen dan mereka sudah kehabisan space sekarang. Akhirnya rate mereka untuk sewa naik."
Konektivitas MRT dengan pusat perbelanjaan itu menjadi preseden berharga bagi perusahaan. Terutama dalam meyakinkan para pengembang untuk menghubungkan propertinya dengan stasiun MRT.
"Preseden itu akhirnya menunjukkan hasil yang sekarang dilihat oleh orang-orang. Seeing is believing lah kalau menurut saya," ujar Ferdi. "Sekarang [yang terjadi adalah para pengembang] rebutan [untuk membuka akses propertinya ke MRT]."
Keberhasilan itu juga turut membantu perusahaan dalam proyek Extended Course Stasiun Bundaran HI. Di proyek tersebut, MRT Jakarta akan membuat dua muara atau pintu masuk baru. Salah satunya, yakni Muara 1, berlokasi tepat di depan Plaza Indonesia.
Menurut Ferdi, mal itu bahkan bersedia memundurkan setback area hingga 80 cm agar lebar trotoar untuk pedestriannya tetap memenuhi standar. Sebab, pembuatan Muara 1 mengharuskan pembangunan tangga manual dan eskalator (sesuai standar layanan minimum), yang akan mengambil sebagian badan ruang trotoar.
"Kami minta izin, boleh tidak dimundurkan setback area mal? Dimundurkan [oleh mereka]," katanya. "Jadi sekarang ternyata kami dan MRT menemukan paradigma baru. para pengembang top tier ini, mereka sekarang berlomba-lomba berkontribusi ke layanan publik yang lebih layak. Karena ujungnya orang akan masuk ke propertinya dengan lebih nyaman."
Proyek Extended Concourse Bundaran HI sendiri didukung oleh investasi sekitar Rp200 miliar jika termasuk pajak. Itu bersumber dari dana kontribusi KLB (Koefisien Lantai Bangunan) sejumlah pengembang di area itu. Tanppa pajak, dana kontribusi KLB untuk proyek itu berjumlah sekitar Rp181 miliar.
"Dari total dana tanpa pajak itu, sekitar Rp150 miliar untuk konstruksi, kemudian sisanya untuk konsultan perencanaan dan konsultan perpajakan," kata Ferdi.