Mal Kelas Menengah Perlu Berbenah untuk Tetap Bertahan

Jakarta, FORTUNE - Memasuki awal 2026, wajah pusat perbelanjaan di kawasan Jakarta dan Bodetabek (Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) mengalami transisi besar. Meski pemulihan sektor ritel kian nyata, kebangkitan ini tidak merata: mal kelas atas memimpin pemulihan, sedangkan mal kelas menengah ke bawah masih berjuang untuk tetap relevan.

Senior Associate Director Colliers Indonesia, Ferry Salanto, menilai pemulihan ritel saat ini tidak menyeluruh. Mal kelas atas relatif lebih aman karena terus memperbarui konsep guna menghadirkan daya tarik baru bagi konsumen.

“Sementara itu mal kelas menengah bawah masih dalam fase bertahan,” ujar Ferry dalam paparan pasar properti secara virtual, Rabu (7/1).

Perubahan perilaku konsumen memaksa pengelola mal merombak model bisnis lama. Saat ini, masyarakat cenderung berhati-hati dalam membelanjakan uang dengan fokus utama pada kebutuhan harian dan pengalaman kuliner, bukan lagi belanja impulsif.

“Kita lihat orang masih datang ke mal, tingkat kunjungan secara umum masih terjaga, tapi belanjanya lebih hati-hati. Pengeluaran lebih fokus ke kebutuhan harian dan F&B, bukan lagi belanja impulsif,” kata Ferry.

Fenomena ini menjadikan sektor makanan dan minuman sebagai napas baru pusat perbelanjaan. Bahkan, dalam banyak kasus, porsi penyewa F&B kini mencapai 60–70 persen dari total area mal. Konsep anchor tenant pun bergeser: peran merek besar kini mulai digantikan oleh kumpulan penyedia F&B yang menjadi magnet utama kunjungan.

“Mal sekarang bukan hanya tempat belanja, tapi destinasi keluarga untuk mencari pengalaman. Tempat nongkrong, sosialisasi, bahkan berolahraga,” katanya.

Pusat perbelanjaan kini mulai mengadopsi konsep experiential retail dengan menghadirkan fasilitas non-ritel, seperti pusat kebugaran hingga area olahraga kekinian seperti padel dan pickleball.

Pada saat yang sama, gelombang merek internasional dari Asia, terutama Tiongkok dan Jepang, terus menyasar segmen kuliner dan fesyen. Namun, Ferry menyatakan merek lokal justru kian kuat karena mampu menghadirkan produk relevan dengan harga lebih terjangkau bagi konsumen domestik.

Berdasarkan data 2025, pasokan ritel baru di Jakarta masih relatif terbatas. Kehadiran proyek baru seperti K-Mall di Kemayoran, Jakarta, pada kuartal IV-2025 sempat mengoreksi tingkat hunian di Jakarta secara ringan, sementara wilayah Bodetabek cenderung stabil.

Hingga 2028, tingkat hunian diperkirakan tumbuh perlahan sekitar 3 persen per tahun.

Dalam hematnya, 2026 akan menjadi periode menentukan. Kunci keberlanjutan bisnis kini bukan lagi pada pembangunan gedung baru, melainkan revitalisasi aset yang telah tersedia.

“Intinya ritel Jakarta enggak mati, tapi ber-evolusi,” ujar Ferry.