Investor Cina Dominasi Transaksi Kawasan Industri di Indonesia

Jakarta, FORTUNE - Dominasi investor asal Cina di pasar properti industri dan logistik Indonesia kian terlihat jelas, dengan fokus kuat di wilayah timur Jakarta. Tren ini menguat signifikan, seperti tecermin pada data terbaru yang menunjukkan dominasi transaksi pergudangan oleh investor Negeri Tirai Bambu pada awal 2025.

Lonjakan minat ini dipicu terutama oleh geliat industri kendaraan listrik (EV) dan kebijakan pemerintah yang mendukung investasi pada sektor tersebut.

Data dari JLL Indonesia menggarisbawahi skala dominasi tersebut. Setengah dari total transaksi properti industri yang dicatat JLL sepanjang 2024 berasal dari investor Cina. Tren ini bahkan melesat pada kuartal pertama 2025, dengan 70 persen dari seluruh transaksi sektor pergudangan yang dilacak JLL dikontribusikan oleh investor dari negara tersebut. Permintaan tinggi ini terkonsentrasi di wilayah timur Jakarta, seperti Cikarang, Karawang, dan Subang, yang terus menjadi destinasi utama.

Farazia Basarah, Country Head sekaligus Head of Logistic & Industrial JLL Indonesia, menjelaskan lonjakan minat ini erat kaitannya dengan target operasional perusahaan kendaraan listrik serta sektor pendukungnya seperti elektronik dan barang konsumsi cepat saji.

"Dari pemerintah itu ada schedule bahwa 1 Januari 2026 mereka [perusahaan EV seperti BYD dan Vinfast] harus beroperasi," ujar Farazia pada konferensi pers di Jakarta, Rabu (7/5).

Ia menambahkan, target operasional tersebut terhubung dengan insentif pajak bagi investor.

"Karena terkait, jadi siapa pun yang invest jika mau mendapatkan tax incentive, nah itu harus 1 Januari 2026 harus bisa beroperasi, start operasi. Makanya yang lain-lainnya yang kecil-kecilnya ini juga yang mendukung bisnisnya juga mereka harus segera cari lokasi dan juga beroperasi," ujar Farazia.

Selain target operasional, kebijakan pemerintah terkait Tingkat Komponen Dalam Negeri (TKDN) juga menjadi pemicu minat investor asing. Insentif dalam kerangka regulasi TKDN membuat Indonesia kian menarik sebagai basis produksi baru di Asia Tenggara.

Skala permintaan ruang industri pada kuartal pertama 2025 telah mencapai 100.000 meter persegi. Angka ini hampir menyamai total permintaan sepanjang 2024 yang tercatat sebesar 140.000 meter persegi. Permintaan yang sangat tinggi, khususnya di koridor timur Jakarta, turut mendorong kenaikan harga sewa lahan industri.

"Cikarang itu dari sekitar Rp70.000 sampai Rp85.000 per square meter per bulan. Nah, mungkin semakin jauh dari Jakarta itu akan semakin murah. Mungkin kita bisa melihat angka sekitar Rp65.000 di daerah Karawang ataupun di daerah lebih jauh lagi dan di luar kawasan industri," katanya.

Ia menambahkan, dibandingkan tahun lalu, harga sewa meningkat sekitar 2-3 persen dalam setahun.

Secara keseluruhan, pasar logistik di wilayah Jabodetabek pada 2025 menunjukkan ketahanan yang baik, ditandai dengan tingkat kekosongan ruang (vacancy rate) yang turun menjadi 9,5 persen. Meski demikian, pertumbuhan pasokan ruang baru masih terpantau terbatas. Hanya satu proyek baru signifikan yang tercatat masuk pasar pada awal tahun ini, yaitu penambahan 7.200 meter persegi di kawasan Daan Mogot, Tangerang.

Permintaan dari perusahaan Cina juga terlihat kuat pada segmen logistik modern, khususnya untuk ruang siap sewa dengan spesifikasi tinggi, termasuk fasilitas pabrik sewaan (ready-built factories). Sektor-sektor seperti EV, elektronik, peralatan rumah tangga, dan FMCG menjadi motor utama yang mendorong permintaan ruang industri dan logistik berkualitas tinggi ini.

Kendati permintaan tinggi, persaingan yang ketat di koridor timur Jakarta justru menyebabkan laju pertumbuhan harga sewa melambat. Di beberapa wilayah seperti timur dan selatan Jakarta, bahkan tercatat adanya sedikit penurunan harga sewa, kontras dengan kawasan lain yang masih mampu mempertahankan tarif sewa yang relatif stabil.

Farazia memperkirakan pasar logistik nasional akan mengalami dinamika signifikan. Para pelaku industri kini mulai agresif menjajaki opsi seperti kerja sama strategis, akuisisi lahan untuk pengembangan baru, serta diversifikasi model pengembangan untuk menyikapi lanskap pasar yang terus berubah.

Prospek industri ini semakin menarik seiring dengan kuatnya sektor manufaktur dalam negeri, pertumbuhan ekonomi nasional yang berkelanjutan, serta arus masuk Penanaman Modal Asing (PMA) yang terus meningkat.