Pasar Properti Jakarta Stabil, Perkantoran dan Ritel Dilirik
Jakarta, FORTUNE - Pasar properti komersial di Jakarta, khususnya segmen perkantoran, menunjukkan ketahanan dan tanda-tanda stabilisasi. Tren ini terjadi di tengah minimnya tambahan pasokan ruang baru. Permintaan yang kuat dari sektor-sektor kunci seperti jasa keuangan, teknologi, dan manufaktur menjadi pendorong utama vitalitas pasar, bahkan memicu kenaikan tipis harga sewa di area sentra bisnis pada awal tahun.
Di kawasan pusat bisnis (CBD) Jakarta, performa gedung perkantoran kelas atas (Grade A, termasuk Premium) tercatat positif. Meskipun tidak ada suplai baru yang masuk pada kuartal pertama 2025, tingkat okupansi secara keseluruhan mengalami peningkatan signifikan hingga menyentuh angka 71 persen. Kenaikan harga sewa juga tercatat sebesar 0,8 persen dibandingkan kuartal sebelumnya.
"Meskipun tidak ada tambahan pasokan baru pada kuartal pertama, tingkat okupansi secara keseluruhan mengalami peningkatan signifikan hingga menyentuh angka 71 persen. Kenaikan sewa juga tercatat sebesar 0,8 persen dibandingkan kuartal sebelumnya, mencerminkan keyakinan pasar terhadap prospek positif sepanjang tahun. Perusahaan-perusahaan terus beralih ke ruang kantor yang lebih berkualitas dan menyesuaikan ukuran ruang demi efisiensi biaya," kata Yunus Karim, Head of Research JLL Indonesia, Rabu (7/5).
Dari sisi penyewa, tren menunjukkan perusahaan terus mencari ruang kantor yang lebih berkualitas dan siap pakai. Panji Aziz, Head of Tenant Representation JLL Indonesia, mengamati sektor jasa keuangan dan teknologi menjadi yang paling aktif dalam penyewaan ruang perkantoran di awal tahun.
"Awal 2025 menunjukkan tren positif di pasar perkantoran, khususnya untuk gedung Grade A (termasuk Premium). Perusahaan terus mencari gedung dengan kualitas lebih baik dan ruang perkantoran siap pakai dengan harga yang terjangkau. Sektor jasa keuangan dan teknologi tercatat cukup aktif dalam penyewaan ruang perkantoran di awal tahun ini. Meski demikian, kami masih mengamati tren perusahaan yang menerapkan strategi penghematan biaya, mengingat biaya sewa tetap menjadi faktor penting bagi penyewa dalam memilih ruang kantor," ujar Panji.
Berdasarkan transaksi yang terjadi pada kuartal pertama, ruang perkantoran dengan luas di bawah 1.000 meter persegi masih mendominasi volume transaksi di kawasan CBD.
Sementara itu, di luar kawasan CBD Jakarta, pasar perkantoran juga menunjukkan ketahanan serupa. Permintaan tetap kuat dengan tingkat hunian yang stabil, terutama di koridor utama seperti TB Simatupang. Sektor keuangan dan manufaktur masih menjadi penggerak utama permintaan di area ini, diikuti oleh sektor teknologi informasi. Gedung-gedung yang sebelumnya memiliki tingkat kekosongan tinggi kini bersaing melalui penawaran harga sewa yang lebih kompetitif untuk menarik penyewa.
Kendati pasokan baru minim di awal tahun, pasar perkantoran Jakarta diperkirakan akan kedatangan ruang tambahan signifikan dalam waktu dekat. Dua proyek besar, TJS Hub dan Menara Jakarta, diprediksi mulai rampung dan meramaikan pasar tahun ini dengan total penambahan sekitar 126.000 meter persegi. Proyeksi hingga 2029 menunjukkan sekitar 190.000 meter persegi pasokan tambahan akan masuk pasar, menambah opsi bagi calon penyewa di masa depan.
Properti ritel menarik penyewa
Bergeser ke sektor ritel, pusat perbelanjaan di Jakarta tetap menjadi magnet bagi para penyewa, khususnya dari industri makanan dan minuman (F&B). Geliat ekonomi mendorong banyak merek F&B lokal dan asing melakukan ekspansi, menangkap potensi pertumbuhan konsumen kelas menengah. Selain itu, sejumlah merek fesyen dan kecantikan internasional, termasuk dari Korea Selatan, Cina, dan Inggris, juga terus memperluas jaringan mereka di Jakarta.
Meskipun pembangunan pusat perbelanjaan baru masih terbatas, rencana peluncuran tiga mal dalam tiga tahun ke depan mencerminkan optimisme pelaku industri terhadap prospek pasar ritel. Keterbatasan ruang di lokasi-lokasi strategis diprediksi akan terus mendorong kenaikan harga sewa seiring tingginya permintaan.
Untuk mengakomodasi beragam kebutuhan penyewa, pengelola pusat perbelanjaan kini mulai menawarkan skema sewa yang lebih fleksibel, termasuk opsi bagi penyewa jangka pendek.
Berbeda dari geliat positif di sektor perkantoran dan ritel, pasar kondominium di Jakarta masih bergerak lambat pada awal 2025. Periode yang bertepatan dengan Ramadan berdampak pada rendahnya aktivitas pembelian. Di tengah situasi ini, pengembang cenderung bersikap hati-hati, fokus pada strategi internal, meskipun proyek di lokasi sangat strategis seperti kawasan pusat bisnis (CBD) tetap menarik minat berkat penawaran harga dan skema pembayaran.
Pada kuartal pertama 2025, belum ada proyek kondominium baru yang diluncurkan atau diselesaikan secara spesifik di wilayah Jakarta. Menghadapi ketidakpastian pasar ini, para pengembang memilih untuk mempertahankan harga yang ada dan memfokuskan energi pada strategi penjualan unit-unit yang sudah tersedia. Meski begitu, pengembang menargetkan penyelesaian beberapa proyek kondominium di Jakarta Utara dan Selatan dalam sisa tahun ini.
Saat ini, faktor keterjangkauan harga masih menjadi pertimbangan dominan bagi calon pembeli kondominium. Fenomena ini sangat kentara di wilayah Greater Jakarta atau Bodetabek (Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi), dengan unit-unit terkecil menjadi pilihan utama di sebagian besar proyek di area tersebut. Kondisi ini menekankan pentingnya bagi pengembang untuk merancang strategi pengembangan yang tepat sasaran dan responsif terhadap daya beli serta kebutuhan pasar di setiap lokasi.
Situasi pasar yang berhati-hati ini tecermin pada data pasokan di Bodetabek. Vivin Harsanto, Head of Growth and Head of Strategic Consulting JLL Indonesia, memaparkan kondisi pada awal tahun.
"Memasuki triwulan pertama tahun 2025, peluncuran proyek kondominium baru masih terbatas dengan hanya satu proyek yang baru diluncurkan di Bekasi sebagai kelanjutan dari proyek yang sudah ada. Di sisi lain, dua proyek kondominium yang berlokasi di Bogor dan Bekasi telah mencapai tahap penyelesaian dan sedang dalam proses serah terima," ujar Vivin.
Di kawasan sekitar Jakarta seperti Bekasi dan Bogor yang disebutkan, sikap konservatif pengembang juga terlihat dari terbatasnya peluncuran proyek baru pada kuartal pertama. Untuk menarik pembeli, khususnya segmen mahasiswa dan pekerja muda yang membutuhkan hunian terjangkau, unit bertipe studio masih menjadi pilihan utama. Berbagai penawaran menarik terus diberikan, seperti skema pembayaran ringan dan promo-promo khusus, demi mendorong angka penjualan di tengah pasar yang penuh kehati-hatian.
