Jakarta, FORTUNE - Pasar hunian ekspatriat di Jakarta memasuki fase ekspansi baru pada semester I-2026. Namun, di tengah meningkatnya kebutuhan hunian seiring masuknya tenaga profesional asing, pelemahan nilai tukar rupiah mulai memengaruhi strategi perusahaan dalam mencari tempat tinggal bagi ekspatriat.
Colliers Indonesia dalam Laporan Pasar Hunian Ekspatriat Jakarta Semester I 2026 melaporkan pertumbuhan pasar hunian ekspatriat kali ini didorong realisasi berbagai proyek investasi berskala besar pada sektor energi, pertambangan, teknologi, dan industri.
Siklus tersebut berbeda dibandingkan dengan pemulihan pasar sebelumnya banyak ditopang normalisasi aktivitas ekonomi.
Saat ini, arus masuk ekspatriat berkaitan dengan proyek investasi modal jangka panjang sehingga kebutuhan terhadap hunian diperkirakan lebih berkelanjutan.
Namun, kondisi makroekonomi, terutama volatilitas nilai tukar, turut mengubah pola penyewaan korporasi. Pelemahan rupiah membuat perusahaan harus mengevaluasi kembali lokasi, ukuran unit, hingga jenis akomodasi yang diberikan kepada ekspatriat.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengatakan tekanan nilai tukar membuat jenis hunian yang dapat diperoleh perusahaan dengan anggaran yang tersedia menjadi lebih terbatas.
“Tekanan nilai tukar memengaruhi jenis hunian yang secara realistis dapat diperoleh perusahaan dengan anggaran yang tersedia di Jakarta. Perusahaan tidak serta-merta mengurangi kebutuhannya, tetapi menjadi semakin selektif dalam mempertimbangkan lokasi, ukuran unit, serta kesepadanan antara biaya dan manfaat yang ditawarkan,” kata Ferry dalam keterangannya, Kamis (17/9).
Terdapat kesenjangan antara asumsi nilai tukar yang digunakan dalam anggaran perusahaan dengan kondisi pasar selama periode pelaporan. Sebagian perusahaan masih menyusun anggaran hunian dengan asumsi kurs Rp16.000-Rp16.800 per dolar AS.
Sementara itu, nilai tukar pasar berada pada rentang Rp17.900-Rp18.000 per dolar AS. Perbedaan tersebut membuat anggaran hunian yang telah ditetapkan perusahaan memiliki daya beli lebih rendah ketika dikonversi ke dolar AS.
Kondisi tersebut terutama menjadi persoalan karena pemilik properti premium cenderung mempertahankan harga sewa dalam dolar AS. Alhasil, perusahaan harus melakukan penyesuaian agar hunian yang disediakan tetap berada dalam batas anggaran.
Sejumlah perusahaan, menurut Colliers, mulai mempertimbangkan unit dengan ukuran lebih kecil, memperluas wilayah pencarian properti, atau mengalihkan pilihan dari rumah tapak ke apartemen.
Head of Residential Services Colliers Indonesia, Lenny van Es-Sinaga, mengatakan ekspatriat menghadapi kesulitan dalam mendapatkan properti sesuai preferensinya. Persoalan tersebut bukan hanya berkaitan dengan keterbatasan pasokan, tetapi juga pergerakan nilai tukar yang membuat biaya sewa berada di atas anggaran perusahaan.
Meski demikian, tekanan terhadap keterjangkauan tersebut belum menghilangkan permintaan terhadap hunian ekspatriat. Permintaan justru mendorong perusahaan menerapkan strategi hunian yang lebih fleksibel.
Salah satunya melalui peningkatan penggunaan apartemen berlayanan atau serviced apartment. Perusahaan juga memperluas area pencarian properti dan melakukan evaluasi lebih ketat terhadap manfaat yang diperoleh dibandingkan dengan biaya sewa.
Di sisi lain, rumah tapak masih menjadi salah satu jenis hunian yang banyak diminati ekspatriat, baik yang berada di dalam maupun di luar kompleks perumahan.
Menurut Lenny, pemilik properti berkualitas tinggi cenderung tetap mempertahankan harga sewa karena ketersediaan aset yang sesuai dengan kebutuhan ekspatriat masih terbatas. Kondisi tersebut membuat ruang untuk negosiasi penurunan harga menjadi makin sempit.
Akibatnya, proses pencarian dan penyewaan hunian dapat berlangsung lebih selektif dan, dalam sejumlah kasus, membutuhkan waktu lebih panjang.