Rupiah Melemah, Biaya Operasional Mal Naik Tapi Sewa Ditahan

Jakarta, FORTUNE - Kemerosotan nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat mulai memperberat beban operasional pusat perbelanjaan di dalam negeri. Di tengah pembengkakan ongkos tersebut, para pengelola mal kini terjepit oleh lesunya daya beli masyarakat yang membuat konsumen makin selektif dalam berbelanja. Fenomena tersebut diungkapkan oleh Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) di Jakarta, Senin (9/6).

Ketua Umum APPBI, Alphonzus Widjaja, menjelaskan kenaikan biaya operasional ini bersumber dari berbagai lini, terutama sektor logistik dan energi. Menurut beliau, harga gas Compressed Natural Gas (CNG) yang banyak diandalkan oleh pusat perbelanjaan mengandung komponen nilai tukar dolar AS, sehingga harganya terus mendaki hampir setiap bulan.

“Operasional pusat perbelanjaan meningkat. Pertama dari sisi biaya logistik, kemudian harga gas,” kata Alphonzus saat ditemui di Kementerian Perdagangan, Jakarta, Senin (9/6).

Berdasarkan data Jakarta Interbank Spot Dollar Rate (JISDOR) Bank Indonesia, rupiah bertengger pada Rp17.368 per dolar AS pada 4 Mei 2026. Nilai tersebut terus melemah hingga menyentuh Rp18.039 per dolar AS pada 5 Juni 2026. Artinya, hanya dalam kurun waktu sekitar satu bulan, rupiah telah terdepresiasi 3,86 persen terhadap dolar AS.

Gejolak eksternal ini diperparah oleh situasi pasar ritel yang saat ini tengah memasuki periode low season, sehingga volume penjualan belum mampu meroket. Akibatnya, pengelola mal tidak dapat serta-merta mengalirkan kenaikan biaya operasional tersebut kepada para penyewa (tenant). Kenaikan harga sewa kini diposisikan sebagai langkah darurat paling akhir.

“Biaya operasi naik, tetapi pusat perbelanjaan tidak bisa menaikkan kepada para penyewa. Itu harus sangat selektif dan menjadi opsi terakhir,” ujarnya.

Meskipun demikian, APPBI mencatat arus kunjungan masyarakat ke pusat perbelanjaan secara umum masih relatif stabil. Hanya saja, terjadi pergeseran pola konsumsi yang cukup mencolok di kalangan pelanggan pusat belanja.

“Semua kategori produk tetap dibeli, tetapi masyarakat cenderung memilih barang dengan harga satuan yang lebih murah,” kata Alphonzus.

Aktivitas kunjungan yang stabil ini terjadi lantaran fungsi mal kini telah bergeser. Masyarakat tetap memadati mal bukan sekadar untuk berbelanja, melainkan menjadikannya sebagai tempat interaksi sosial dan berkumpul. Kendati demikian, laju pertumbuhan penjualan ritel ternyata tidak setinggi yang diproyeksikan semula.

“Kalau melihat jumlah pusat perbelanjaan yang bertambah dan masuknya banyak merek asing baru, seharusnya kenaikan penjualan bisa lebih signifikan. Tetapi kondisi daya beli membuat kenaikannya tidak besar,” katanya.

Lebih lanjut, Alphonzus memaparkan lonjakan harga solar nonsubsidi turut memberikan hantaman langsung pada ongkos logistik pusat perbelanjaan. Kondisi ini kian menjepit margin pengelola seiring naiknya harga gas CNG akibat imbas penguatan dolar AS.

“Harga logistik naik, biaya gas naik, biaya energi naik semua,” ujarnya.

Tekanan terhadap industri ritel ini kian menggelembung akibat kebijakan sejumlah pemerintah daerah. Guna menggenjot pendapatan asli daerah, beberapa pemda dilaporkan mengerek tarif berbagai pungutan dan pajak daerah.

Kendati didera aneka rintangan, tingkat keterisian atau okupansi mal secara nasional dilaporkan masih kokoh bertahan pada kisaran 85 persen. Fenomena penutupan gerai oleh beberapa penyewa diimbangi oleh masuknya para peritel baru, termasuk ekspansi masif dari merek-merek asing dan merek asal Cina ke pasar domestik.

Mengenai kemungkinan penyesuaian tarif sewa gerai, APPBI menegaskan pihak pengelola masih terikat oleh kontrak kerja sama. Evaluasi terhadap tarif sewa umumnya hanya dilakukan setahun sekali, yang lumrahnya jatuh pada awal tahun.

“Kenaikan sewa biasanya mempertimbangkan upah minimum, inflasi, harga suku cadang, dan biaya operasional lainnya. Tidak bisa diubah setiap saat hanya karena kurs dolar naik,” katanya.

Menghadapi sisa tahun berjalan, APPBI menaruh harapan besar agar kelesuan daya beli konsumen serta tekanan biaya operasional ini tidak berlarut-larut hingga kuartal IV-2026.

“Kalau musim Natal dan Tahun Baru tidak maksimal, maka kinerja total ritel tahun 2026 bisa bermasalah,” ujar Alphonzus.

Demi menyiasati iklim bisnis yang menantang ini, pengelola pusat perbelanjaan kini memilih untuk memfokuskan strategi mereka pada peningkatan volume kunjungan dan penjualan melalui berbagai program promosi intensif.