Penjualan Rumah Melemah, Pinhome Ungkap Tekanan Pasar Properti 2026
- Penjualan rumah baru sepanjang semester I 2026 terkontraksi rata-rata 1 persen per bulan, meski pencarian hunian naik 13 persen karena daya beli kelas menengah masih tertekan.
- Pasokan rumah seken meningkat di sejumlah kawasan, termasuk Tangerang, Bekasi, Malang, dan Jakarta, tetapi transaksi tertahan akibat perbedaan ekspektasi harga penjual serta pembeli.
- Rencana moratorium di Bali Selatan dan risiko cuaca ekstrem memengaruhi pasar; pembangunan hunian di Badung melambat, sementara pembeli makin mempertimbangkan rumah seken dan risiko keterlambatan proyek baru.
Jakarta, FORTUNE - Pasar properti residensial menghadapi tekanan sepanjang semester I 2026. Laporan Pinhome menunjukkan transaksi rumah baru mengalami perlambatan, meski minat masyarakat untuk mencari hunian masih tumbuh. Di saat yang sama, pasar mulai dipengaruhi faktor eksternal, mulai dari tekanan ekonomi kelas menengah, kebijakan pemerintah, hingga risiko iklim.
Berdasarkan Pinhome Indonesia Residential Property Market Report Semester I 2026, penjualan rumah baru tercatat mengalami kontraksi rata-rata 1 persen per bulan sepanjang enam bulan pertama tahun ini. Berbeda dengan transaksi, aktivitas pencarian rumah untuk dibeli justru meningkat rata-rata 13 persen per bulan.
CEO dan Founder Pinhome, Dayu Dara Permata, mengatakan pelemahan penjualan terutama terjadi karena permintaan dari segmen masyarakat kelas menengah masih tertahan. Kondisi tersebut dipengaruhi tekanan biaya hidup, kenaikan harga kebutuhan pokok, peningkatan biaya utilitas seperti listrik dan bahan bakar minyak (BBM), hingga dampak pemutusan hubungan kerja (PHK).
“Kita lihat karena dari sisi demand-nya ini memang (pengaruhnya) lebih soft. Kita juga melihat bahwa ini berpengaruh ke transaksi, jadi orang mencari tapi belum membeli saat ini,” ujar Dayu dalam Media Talk Show Pinhome di Jakarta, Rabu (29/7).
Menurut Dayu, kondisi tersebut membuat sebagian masyarakat masih berada pada tahap mempertimbangkan pembelian, meskipun ketertarikan terhadap hunian tetap ada. Perlambatan permintaan itu juga berdampak pada meningkatnya pasokan rumah seken di sejumlah wilayah karena sebagian pemilik aset memilih menjual properti untuk mendapatkan likuiditas.
Kawasan industri seperti Kabupaten Tangerang, Bekasi, dan Malang mencatat peningkatan inventori rumah seken yang ditawarkan masing-masing sebesar 8,4 persen, 4,9 persen, dan 4,2 persen pada semester I 2026.
Namun, transaksi rumah seken belum bergerak signifikan karena masih terdapat perbedaan ekspektasi harga antara penjual dan pembeli. Meski demikian, Pinhome menilai meningkatnya pasokan rumah sekunder berpotensi menjadi peluang ketika kebutuhan dan harga mulai menemukan titik temu.
“Yang penting dari demand sudah ada awareness, sudah ada niat dan minat. Hanya masalah waktu. Selama supply ada motivasi jual tinggi, mudah-mudahan nanti bisa bertemu,” ucap Dayu.
Kebijakan di Bali hingga cuaca ekstrem
Selain faktor daya beli, Pinhome melihat pasar properti mulai merespons faktor lain di luar mekanisme permintaan dan penawaran, yakni kebijakan pemerintah serta meningkatnya risiko iklim.
Salah satu contohnya terlihat di wilayah Badung, Bali Selatan, setelah muncul rencana pembatasan pembangunan atau moratorium di kawasan tersebut. Wilayah seperti Canggu, Seminyak, hingga Uluwatu mengalami perlambatan pertumbuhan pembangunan hunian pada semester I 2026.
“Ada penurunan 1,6 persen terutama di Badung yang notabenenya memang daerah paling hidup, propertinya sedang tumbuh besar tapi menurun di semester ini,” kata Dayu.
Menurutnya, meskipun kebijakan moratorium tersebut belum resmi diterapkan, rencana tersebut telah memengaruhi ekspektasi pelaku pasar. Jika pembatasan pembangunan benar-benar dilakukan, keterbatasan pasokan hunian di Bali Selatan berpotensi meningkatkan nilai properti yang sudah tersedia.
Kondisi tersebut berbeda dibandingkan tahun sebelumnya ketika pembangunan hunian di kawasan tersebut masih tumbuh 3,1 persen. Sementara kawasan wisata seperti Kuta, Canggu, dan Uluwatu mencatat penurunan pertumbuhan pembangunan sebesar 1,7 persen.
Meski demikian, secara nasional kondisi inventori hunian masih meningkat sekitar 5 persen pada semester I 2026.
“Melemahnya inventori bukan kondisi pasar nasional, melainkan di Bali Selatan yang sejalan dengan perilaku menahan suplai yang belum muncul saat pemilik dan pengembang mengantisipasi kelangkaan,” ujarnya.
Faktor cuaca ekstrem juga mulai memengaruhi perilaku konsumen properti. Dayu menyebut berbagai kejadian banjir dan longsor di sejumlah wilayah, seperti Jakarta, Kota Serang, Bandung Raya, hingga Lombok Barat, membuat sebagian pembeli lebih mempertimbangkan risiko pembangunan hunian baru. Menurut dia, kondisi tersebut meningkatkan minat terhadap rumah sekunder karena pembeli khawatir proyek rumah baru mengalami keterlambatan akibat gangguan cuaca.
Di Jakarta, inventori rumah seken meningkat dari 1,6 persen pada semester II 2025 menjadi 3,6 persen pada semester I 2026. Angka tersebut berada di atas rata-rata nasional pasar rumah sekunder yang tumbuh 2,6 persen.
Sebaliknya, Bandung Raya mencatat penurunan inventori rumah seken sebesar 1,2 persen. Namun, penurunan tersebut terjadi secara bertahap sejak awal tahun dan tidak menunjukkan adanya pelepasan aset besar-besaran akibat bencana.
Dengan perubahan pola permintaan dan meningkatnya pengaruh faktor eksternal, Pinhome menilai pasar hunian ke depan akan semakin dipengaruhi oleh kombinasi antara daya beli masyarakat, kebijakan pemerintah, serta kemampuan pelaku industri menyesuaikan pasokan dengan kebutuhan konsumen.
