Memahami Siklus 18 Tahun Properti, Investor Wajib Tahu!

Dari definisinya, siklus 18 tahun properti adalah salah satu konsep yang memandang pasar properti mengalami berfluktuasi secara periodik selama sekitar 18 tahun dan berulang.

Konsep ini dipopulerkan oleh ekonom asal Inggris, Fred Harrison. Ia meyakini bahwa rata-rata durasi siklusnya terjadi selama 18 tahun dan berulang kali terjadi dalam ratusan tahun.

Hingga saat ini, properti dipandang sebagai aset yang memiliki tren naik setiap tahunnya. Sama seperti kondisi pasar lainnya, pasar properti juga mengalami fase penurunan.

Namun, titik terendah tersebut masih lebih tinggi dari fase sebelumnya, sehingga tren jangka panjang selalu naik di tengah volatilitas selama fase baru berlangsung.

Dalam konsep siklus properti, fluktuasi pasar menjadi hal yang wajar terjadi karena faktor permintaan dan penawaran. Ada masa harga properti berada di puncak dan berada di titik terendah dalam jangka waktu tertentu.

Perlu dicatat bahwa siklus properti bukanlah ilmu yang pasti karena dipengaruhi oleh berbagai faktor. Mulai dari kondisi ekonomi global, pasar lokal, kebijakan pemerintah, hingga suku bunga.

Meskipun begitu, siklus satu ini dapat memberikan gambaran lebih luas bagi investor untuk memahami tren dan pola pasar properti secara periodik. Maka dari itu, penting untuk memahami siklus 18 tahun properti bagi investor.

Dalam periode tersebut, pasar properti akan melalui beberapa fase secara periodik dan terbagi menjadi beberapa tahapan. Setiap fase memiliki ciri khas masing-masing.

Berikut empat fase dalam siklus properti 18 tahun yang penting untuk dipahami.

1. Recovery phase

Di akhir resesi, pasar properti akan masuk ke recovery phase atau fase pemulihan. Dalam memahami siklus 18 tahun properti, fase ini dimulai saat sewa dan arus kas naik.

Fase ini biasanya dimanfaatkan investor untuk masuk ke dalam pasar untuk mendapatkan imbal hasil menguntungkan. Di saat pasar ramai, harga akan naik secara bertahap dari kota besar dan area populer kemudian menyebar.

Secara periode, fase ini diperhitungkan terjadi selama tujuh tahun.

2. Explosive phase

Setelah tujuh tahun, pasar akan mengalami sedikit penurunan di pertengahan siklus untuk mempersiapkan diri memasuki explosive phase atau fase eksplosif.

Pada tahap ini, harga properti akan mulai meningkat jauh lebih cepat dan mendorong media menulis informasi pasar sedang naik secara progresif. Spekulasi harga akan terus naik menjadi pemicu kenaikan harga lebih jauh lagi.

3. Winner’s curse phase

Ketika memahami siklus 18 tahun properti, Anda akan berhadapan dengan istilah winner’s curse phase. Fase ini digambarkan menjadi waktu terburuk untuk membeli properti. 

Istilah tersebut dipakai untuk menandai investor yang membeli properti di harga tertinggi dan merugi karena penurunan harga saat resesi. Penurunan harga membutuhkan waktu lama untuk pulih.

Selama siklus berlangsung, pasar properti berada di posisi puncaknya. Fase tersebut biasanya terjadi pada tahun terakhir fase eksplosif.

4. Recession phase

Sekitar empat tahun terakhir selama siklus berlangsung, terjadi fase resesi dengan mengoreksi harga yang telah melonjak. Karena pasar digerakkan sentimen dan spekulasi pada tahun paling bergejolak, harga akan terdorong untuk turun lebih jauh.

Fase ini juga menjadi tahap persiapan pasar untuk memasuki siklus berikutnya.

Kehadiran siklus properti membuktikan bahwa ada fase yang bisa diprediksi pada pasar properti. Anda dapat lebih memahami fase-fase yang berkembang meski sudah ada banyak tahun berlalu.

Dengan begitu, Anda dapat mengukur dan mempertimbangkan fase terkini dan akan datang melalui penanda situasi pasar. Selain itu, ada beberapa manfaat yang bisa dirasakan dengan memahami siklus 18 tahun properti, di antaranya:

• Membantu investor dalam menentukan waktu yang tepat untuk membeli atau menjual properti. Artinya, proses pengambilan keputusan bisa lebih tepat sesuai kebutuhan.

• Mengantisipasi risiko dan menyesuaikan strategi jangka panjang dengan memahami pasar properti tidak selalu bergerak naik.

• Optimalisasi portofolio yang memungkinkan investor untuk mengalokasikan aset lebih bijak.

• Lebih memahami dinamika pasar properti secara lebih luas sehingga tidak mudah terjebak oleh tren atau spekulasi yang bersifat jangka pendek.

Memahami siklus 18 tahun properti dapat membawa sejumlah keuntungan, baik bagi pembeli atau penjual. Siklus properti dapat dijadikan dasar untuk masuk atau bertahan di pasar secara periodik.

Untuk memaksimalkan investasi, berikut beberapa tips mendapatkan keuntungan dari siklus properti.

• Jika harga properti sedang turun, jangan terburu-buru dengan langsung menjualnya karena ada potensi harga akan kembali ke sebelumnya. Perhatikan fase dalam siklus sebelum mengambil keputusan.

• Hindari menjual properti secara terpaksa pada fase yang salah dalam siklus tersebut. Hal tersebut dilakukan untuk memastikan portofolio Anda dapat bertahan pada penurunan nilai sementara.

• Jangan terbawa suasana dengan membeli properti selama fase winner's curse. Pasalnya, harga bisa turun dan tidak pulih ke level sebelumnya sampai menjelang akhir siklus berikutnya. 

• Selama fase winner’s curse, Anda bisa mempersiapkan dana yang cukup dengan menjual properti berkinerja buruk.

• Memilah informasi yang beredar untuk membuat keputusan investasi yang tepat.

Itu dia ulasan mengenai fase-fasenya untuk bisa memahami siklus 18 tahun properti. Anda dapat menjadikannya sebagai data penting sebelum mengambil keputusan. Semoga bermanfaat!