Pasar Properti Relatif Stabil, Segmen Menengah dan Sewa Topang Pertumbuhan
- Pasar properti nasional awal 2026 tetap stabil meski tekanan global, dengan segmen rumah kecil dan menengah menjadi penopang utama di tengah melemahnya permintaan pada segmen premium.
- Pertumbuhan harga bervariasi antarwilayah; Bodetabek mencatat kenaikan kuat di segmen menengah berkat ekspansi kawasan komersial, sementara beberapa daerah seperti Bali dan Kalimantan mengalami tekanan proyek dan anggaran.
- Pasar sewa menunjukkan performa solid, terutama pada tipe menengah yang naik hingga 2,6 persen secara nasional, didorong pemulihan aktivitas perkantoran, pendidikan, serta munculnya pusat ekonomi baru.
Jakarta, FORTUNE — Pasar properti nasional menunjukkan ketahanan di awal 2026 di tengah tekanan eksternal global dan faktor musiman domestik. Data terbaru dari Pinhome melalui Pinhome Home Sell Index (PHSI) dan Pinhome Home Rental Index (PHRI) mengindikasikan stabilitas harga jual, dengan pertumbuhan yang semakin bergeser ke segmen menengah serta pasar sewa.
Secara umum, indeks harga jual rumah nasional pada kuartal I 2026 tercatat relatif stabil dengan koreksi tipis 0,1 persen baik secara kuartalan maupun tahunan. Stabilitas ini ditopang oleh performa kuat segmen rumah kecil dan menengah, yang tetap mencatatkan pertumbuhan di tengah melemahnya segmen premium.
Rumah tipe kecil (luas kurang dari 54 meter) tumbuh 0,3 persen secara kuartalan dan 1 persen secara tahunan (year on year/ YoY), sementara segmen menengah menunjukkan tren serupa dengan kenaikan hingga 0,5 persen secara kuartalan. Sebaliknya, rumah besar (lebih dari 201 meter ) mengalami tekanan dengan penurunan 0,5 persen kuartalan dan 0,7 persen secara tahunan, mencerminkan sikap wait-and-see investor terhadap aset bernilai tinggi.
CEO & Founder Pinhome, Dayu Dara Permata, mengatakan segmen menengah dan kecil kini menjadi tulang punggung pasar. Keterjangkauan harga serta kebutuhan hunian dasar menjaga permintaan tetap stabil, bahkan di tengah ketidakpastian global yang dipicu tensi geopolitik dan faktor cuaca.
Pasar properti berdasarkan wilayah
Secara geografis, pergerakan harga menunjukkan variasi yang dipengaruhi faktor lokal. Di Jakarta, pertumbuhan selektif terlihat di wilayah dengan dukungan infrastruktur transportasi, seperti Jakarta Timur. Sementara itu, tekanan harga terjadi di sejumlah area Jakarta Barat dan Selatan akibat kondisi banjir dan curah hujan tinggi.
Di kawasan Bodetabek, tren pertumbuhan terkonsentrasi pada segmen menengah, terutama di Kabupaten Bekasi, Kabupaten Tangerang, dan Tangerang Selatan dengan kenaikan hingga 4 persen. Faktor pendorong utamanya adalah ekspansi kawasan komersial serta pengembangan kawasan strategis seperti BSD yang mendorong aktivitas ekonomi baru.
Di luar Jabodetabek, pasar tetap menunjukkan resiliensi meski dengan koreksi terbatas. Jawa Barat dan Jawa Tengah mencatat pertumbuhan di wilayah yang diuntungkan oleh pembangunan infrastruktur jalan tol dan konektivitas transportasi. Sementara itu, beberapa wilayah seperti Bali dan Kalimantan mengalami tekanan akibat isu kemacetan, perlambatan proyek, hingga penyesuaian anggaran.
Di sisi lain, pasar sewa justru mencatat pertumbuhan lebih solid dan menjadi bright spot industri. Secara nasional, harga sewa rumah meningkat di seluruh segmen, dengan pertumbuhan tertinggi pada tipe menengah (55–120) yang naik hingga 2,6 persen, diikuti rumah besar sekitar 2,3 persen.
Pertumbuhan ini didorong oleh pemulihan aktivitas perkantoran dan pendidikan, serta munculnya pusat ekonomi baru. Di Jakarta, lonjakan signifikan terjadi di Jakarta Pusat sebagai kawasan CBD, dengan kenaikan harga sewa hingga 5 persen pada beberapa segmen, seiring meningkatnya okupansi gedung perkantoran.
Wilayah penyangga seperti Tangerang Raya juga mencatat pertumbuhan kuat, didukung ekspansi kawasan komersial dan pengembangan institusi internasional. Sementara itu, kota-kota seperti Surabaya dan Malang turut mencatat kenaikan permintaan sewa, didorong oleh pembangunan infrastruktur dan aktivitas akademik.
Meski demikian, tekanan masih terlihat di beberapa daerah seperti Bandung Raya dan Denpasar, yang dipengaruhi oleh faktor ekonomi lokal seperti PHK, kejenuhan pasar, serta risiko bencana.
“Pasar sewa di sejumlah kota di Indonesia masih menunjukkan ketahanan, dengan koreksi yang relatif terbatas.Meski demikian, permintaan untuk hunian menengah hingga besar tetap menunjukkan kekuatan,” pungkas Dara.
