KPR Syariah: Pengertian, Jenis Akad, dan Cara Pengajuan

Sebagaimana namanya, KPR Syariah adalah produk pembiayaan yang disediakan oleh bank yang mengikuti prinsip syariah. Otoritas Jasa Keuangan (OJK) menjelaskan bahwa KPR syariah mengacu pada pembiayaan jangka pendek, menengah, atau panjang yang digunakan untuk membeli rumah tinggal, baik yang baru maupun bekas, dengan menggunakan prinsip/akad (murabahah) atau akad lainnya.

Perbedaan utama antara KPR syariah dan KPR konvensional terletak pada proses transaksi. KPR konvensional melibatkan transaksi uang, sementara KPR syariah melibatkan transaksi barang.

Nasabah KPR syariah tidak dikenakan bunga floating dari Bank Indonesia (BI). Hal ini karena mereka melakukan pembelian barang, sehingga pembiayaan KPR syariah tidak melibatkan riba.

Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya, KPR dari bank syariah dilakukan melalui akad. Oleh karena itu, mari kita bahas secara terperinci berbagai jenis akad dalam transaksi pembiayaan ini.

Akad KPR ada beberapa jenis. Secara umum, ada empat skema atau istilah dari bank syariah dalam pengajuan KPR, yaitu:

• KPR iB jual beli (murabahah)
• KPR iB kepemilikan bertahap (musyarakah mutanaqisah)
• KPR iB sewa (ijarah)
• KPR iB sewa beli (ijarah muntahiya bittamlik-imbt).

Dua akad yang paling umum dalam KPR rumah syariah, yaitu murabahah (jual beli) dan musyarakah mutanaqisah (kepemilikan bertahap).

• KPR Syariah Akad Murabahah

​​Murabahah adalah istilah yang digunakan dalam sistem perbankan syariah, di mana terjadi perjanjian jual beli antara bank dan nasabah. Dalam akad murabahah, program KPR di bank syariah akan membeli barang yang dibutuhkan oleh nasabah, dalam hal ini adalah rumah.

Selanjutnya, bank akan menjual kembali rumah tersebut kepada nasabah. Pada tahap ini, bank biasanya menambahkan margin keuntungan. Perbedaan antara jumlah yang dibayarkan oleh bank dan jumlah yang dibayarkan oleh nasabah kepada bank merupakan margin keuntungan yang diperoleh oleh bank.

• KPR Syariah Akad Musyarakah Mutanaqisah

Akad musyarakah mutanaqisah fokus pada kerja sama atau pembagian hasil antara nasabah dan pihak bank. Mengutip Rumah123.com, ada beberapa hal penting yang harus diperhatikan:

• Anda dan bank harus sepakat dalam pembayaran rumah, misalnya Anda membayar 20 persen dari harga rumah, lalu pihak bank 80 persen.
• Rumah tersebut akan disewakan kepada Anda.
• Karena bank mempunyai porsi pembayaran rumah lebih besar, hak kepemilikan rumah akan terlihat seperti milik bank. 
• Kegiatan sewa rumah yang Anda lakukan adalah untuk melunasi cicilan yang telah dibayarkan oleh bank.
• Biaya sewa tersebut sama saja seperti Anda membayar biaya cicilan KPR pada umumnya.

Majelis Ulama Indonesia (MUI) menerbitkan keputusan tertulis nomor 1 tahun 2004 mengenai bunga bank. Menurut ulama ahlusunnah, bunga bank adalah biaya tambahan yang timbul dalam transaksi peminjaman.

Praktik ini termasuk dalam kategori riba nasi’ah dan dianggap haram dalam ajaran Islam. Hal berbeda berlaku untuk KPR syariah yang dianggap halal.

Berdasarkan fatwa MUI, KPR syariah memenuhi persyaratan dalam hukum agama Islam sehingga dianggap halal. Saat ini, nasabah memiliki opsi untuk beralih dari KPR konvensional ke KPR syariah untuk menghindari riba nasi’ah.

Selain menghindari riba, dalam pembiayaan rumah melalui KPR Syariah ada beberapa keuntungan yang bisa dipeoleh. OJK memerinci keuntungan KPR Syaraiah sebagai berikut.

1. Kepastian cicilan/ angsuran. Nasabah tidak perlu dipusingkan dengan kenaikan cicilan. Produk KPR syariah tidak terpengaruh fluktuasi suku bunga.
2. Tidak mengenal istilah value of money. Dengan demikian, jika konsumen (debitur) terlambat atau menunggak pembayaran, tidak akan dikenakan denda. Demikian pula jika konsumen ingin melunasi cicilan sebelum waktunya, margin yang disepakati di awal akad harus tetap dilunasi.
3. Tidak menerapkan compound interest atau bunga berganda dalam penghitungan margin atau angsurannya.

Syarat KPR syariah

• Warga Negara Indonesia (WNI) yang cakap di mata hukum.
• Usia minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun pada saat jatuh tempo pembiayaan.
• Besar angsuran setiap bulan tidak melebihi 40 persen dari penghasilan bulanan bersih.
• Khusus untuk kepemilikan unit pertama, KPR syariah diperbolehkan atas unit yang belum selesai dibangun atau inden, tetapi kondisi tersebut tidak diperkenankan untuk kepemilikan unit selanjutnya.
• Pencairan pembiayaan bisa diberikan sesuai progres pembangunan dan kesepakatan para pihak.
• Untuk pembiayaan rumah indent harus melalui perjanjian kerja sama antara pengembang dan bank syariah.

Ketentuan Pengajuan

• WNI perorangan/badan usaha berdasarkan hukum di Indonesia.
• Usia minimum 21 tahun dan maksimal 65 tahun saat pembiayaan berakhir (perorangan).
• Tidak masuk daftar hitam BI checking.
• Melengkapi dokumen yang diperlukan.

Syarat Pengajuan

Dokumen Pribadi

• Kartu Tanda Penduduk (KTP) pengurus dan pemegang saham (untuk badan usaha) atau KTP pemohon dan pasangan (untuk perorangan).
• Kartu Keluarga (KK).
• Akta nikah/akta cerai/akta pisah harta.
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
• Rekening koran/tabungan giro/minimal tiga bulan terakhir.
• Khusus badan usaha melampirkan akta pendirian dan akta perubahan lengkap, dan surat keterangan dari Menteri Kehakiman, surat keterangan domisili, Nomor Induk Berusaha (NIB), izin usaha dan izin operasional.

Dokumen Properti

• Sertifikat kepemilikan properti.
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
• Surat pesanan dari developer.

OJK memberikan beberapa tips bagi masyarakat yang ingin mengajukan KPR Syariah.

1. Pastikan pengembang yang dipilih mempunyai riwayat dan reputasi usaha yang baik serta beritikad menyelesaikan pembangunan rumah.
2. Pilih bank dengan reputasi dan layanan yang baik serta menawarkan angsuran dan biaya yang kompetitif.
3. Pilih produk yang menawarkan fitur sesuai kebutuhan Anda.
4. Siapkan dokumen dengan lengkap sejak awal pengajuan.
5. Pastikan Anda mengisi formulir aplikasi dengan data yang benar.
6. Perkirakan kemampuan Anda dalam membayar angsuran.
7. Pilih jangka waktu yang sesuai dengan kemampuan angsur Anda.

Demikian informasi mengenai KPR Syariah dan seluk beluknya. Semoga bermanfaat bagi Anda yang berencana memiliki rumah.