Jakarta, FORTUNE — Kebijakan Bank Indonesia mengerek suku bunga acuan (BI Rate) menjadi 5,50 persen diproyeksikan bakal memukul telak segmen pembeli rumah kelas menengah. Kelompok konsumen ini menaruh ketergantungan besar pada fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Mereka kini berada pada posisi paling rawan di tengah fluktuasi sektor properti nasional.
Barisan konsumen kelas menengah ini dinilai berada dalam posisi dilematis. Berbeda dari kelompok Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), mereka tidak berhak memperoleh guyuran subsidi dari pemerintah. Namun di sisi lain, ketahanan finansial mereka belum sekuat kelompok pembeli rumah premium atau mewah.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, mengemukakan kenaikan BI Rate sebesar 25 basis poin belum cukup kuat merombak fundamental sektor properti secara drastis. Kendati demikian, imbas rembetannya terhadap kelompok konsumen tertentu tidak boleh dipandang sebelah mata.
" Mereka sangat bergantung pada fasilitas KPR sehingga lebih sensitif terhadap perubahan suku bunga maupun penurunan daya beli," kata Ferry dalam pernyataannya.
Pembengkakan bunga kredit tidak berjalan secara serta-merta dan menyeluruh. Namun, potensi kenaikan tersebut tetap membayangi beban cicilan rumah menjadi lebih menguras kantong.
Secara teoretis, lonjakan BI Rate akan memicu kenaikan biaya dana perbankan (cost of fund). Hal inilah yang kemudian mendorong penyesuaian bunga kredit perbankan, termasuk sektor KPR. Tatkala bunga KPR mendongak, daya serap masyarakat untuk membeli rumah bakal menyusut akibat beban angsuran bulanan yang kian meninggi.
Walau demikian, Ferry menegaskan gerak naik BI Rate tidak otomatis diteruskan satu banding satu ke bunga KPR. Sektor perbankan dipastikan masih menimbang pelbagai indikator strategis. Pertimbangan tersebut meliputi kondisi likuiditas, tingkat persaingan antar-bank, siasat bisnis, serta target pertumbuhan kredit sebelum mematok bunga pinjaman baru.
"Dampak yang dirasakan masyarakat umumnya lebih kecil dibandingkan persepsi awal ketika mendengar suku bunga acuan naik," ujar Ferry.
Di lain pihak, barisan calon pembeli rumah yang tengah menjajaki KPR baru menjadi kelompok yang paling cepat merasakan perubahan ini. Mereka kini cenderung menghitung ulang ketahanan finansial sebelum meneken kontrak pembelian rumah. Fenomena ini membuat sebagian calon konsumen memilih mengambil sikap wait and see hingga arah suku bunga dan iklim ekonomi ke depan menunjukkan kepastian.
Nasib berbeda dialami para debitur lama. Konsumen yang masih berada dalam masa bunga tetap (fixed rate) umumnya belum mengalami perubahan nilai cicilan rumah. Sebaliknya, para debitur yang telah memasuki fase bunga mengambang (floating rate) harus bersiap menghadapi potensi penyesuaian nilai cicilan apabila perbankan resmi mengerek suku bunga kreditnya.