Investasi Real Estate Bergeser: Dari Perkantoran ke Logistik hingga Pusat Data
- Investasi real estate bergeser dari perkantoran ke sektor alternatif seperti logistik, pusat data, dan hunian sewa berskala besar.
- Peningkatan kebutuhan infrastruktur digital mendorong pertumbuhan sektor logistik dan industri, dengan permintaan gudang logistik modern meningkat tiga kali lipat dalam sepuluh tahun terakhir.
- Kapasitas pusat data kolokasi di Indonesia meningkat tiga kali lipat sejak 2021, dengan Jakarta dan Batam menjadi pusat pertumbuhan utama.
Jakarta, FORTUNE — Pasar real estate Indonesia tengah mengalami pergeseran dengan arus investasi mulai berpindah dari perkantoran tradisional menuju sektor-sektor alternatif bernilai tinggi seperti logistik, pusat data, dan hunian sewa berskala besar.
Menurut laporan terbaru JLL, perubahan ini didorong oleh kelebihan pasokan ruang kantor. Di sisi lain, ada peningkatan kebutuhan infrastruktur digital, serta permintaan terhadap aset yang lebih adaptif terhadap perubahan ekonomi dan teknologi.
Data JLL menunjukkan prospek beragam untuk pasar perkantoran Indonesia. Menurut data perusahaan, total pasokan ruang kantor di Indonesia kini mencapai 10 juta meter persegi, termasuk 3,7 juta meter persegi Grade A. Dari total tersebut, 3 juta meter persegi masih tersedia, menunjukkan tantangan dalam menjaga tingkat okupansi.
Namun, gedung premium tetap mencatat pertumbuhan positif, dengan tarif sewa diproyeksikan naik 10 persen dalam lima tahun ke depan. JLL menilai pemilik gedung dengan performa rendah perlu melakukan strategi optimalisasi aset, seperti retrofit, sertifikasi hijau, atau alih fungsi bangunan — langkah yang terbukti berhasil secara global, seperti transformasi Empire State Building menjadi gedung ramah lingkungan.
Selain perkantoran, JLL juga menyoroti meningkatnya potensi investasi di sektor alternatif seperti hunian, kesehatan, hotel, rekreasi, laboratorium, pusat data, edukasi, dan logistik tahap akhir (last-mile logistics).
Di sisi lain, sektor logistik dan industri tetap menjadi area dengan potensi pertumbuhan besar. Ini tercermin dari pasokan gudang logistik modern di wilayah Jabodetabek meningkat tiga kali lipat dalam sepuluh tahun terakhir, dengan tingkat hunian mencapai 94 persen(dibandingkan 86 persen di kawasan APAC), serta permintaan baru yang diperkirakan mendekati 1 juta meter persegi dalam tiga tahun ke depan.
Berdasarkan data JLL, sekitar setengah dari total permintaan berasal dari perusahaan Cina, di antaranya dari sektor otomotif dan elektronik. Tren permintaan pabrik juga bergeser dari fasilitas yang dibangun khusus (purpose built) menjadi solusi sewa siap pakai (plug-and-play).
Sementara itu, teknologi kecerdasan buatan (AI) juga diprediksi akan menjadi penggerak utama masa depan Asia Tenggara. Dengan posisi Indonesia sebagai ekonomi digital terbesar di kawasan, kapasitas pusat data kolokasi telah meningkat tiga kali lipat sejak 2021, dengan Jakarta dan Batam tetap menjadi pusat pertumbuhan utama.
Michael Glancy, Managing Director, Asia Tenggara, JLL mengatakan, lonjakan permintaan dari perusahaan-perusahaan asal Cina menunjukkan tren signifikan, tidak hanya bagi Indonesia, tetapi juga untuk seluruh Asia Tenggara, dan mencerminkan evolusi strategi diversifikasi properti yang dilakukan oleh Cina.
“Produsen berpengalaman dari China kini aktif mendiversifikasi rantai pasokan mereka, dan sektor industri serta logistik Indonesia yang kuat semakin memantapkan posisinya sebagai tujuan utama dalam jaringan manufaktur dan distribusi yang terus berkembang ini,” katanya dalam press briefing di Jakarta, Kamis (31/10).
Pusat Data sebagai Mesin Baru Ekonomi Digital
JLL mencatat, lonjakan investasi juga terjadi di sektor pusat data, seiring meningkatnya kebutuhan komputasi dan adopsi kecerdasan buatan (AI) di Asia Tenggara.
Sejak 2021, kapasitas kolokasi pusat data di Indonesia meningkat tiga kali lipat, dengan Jakarta dan Batam menjadi magnet utama bagi investor global yang membidik pertumbuhan ekonomi digital Indonesia — yang kini menjadi terbesar di kawasan.
Selain itu, sektor hunian dan kesehatan diprediksi menjadi area pertumbuhan berikutnya. Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) di Jabodetabek, Bali, dan Batam menawarkan insentif pajak dan kemudahan perizinan, menarik investor di bidang rumah sakit, laboratorium, dan fasilitas R&D internasional.
Dengan 22 juta penduduk berusia di atas 64 tahun, yang diproyeksikan naik menjadi 27 juta pada 2030, peluang bagi pengembangan hunian lansia semakin terbuka lebar.
“Pasar real estate Indonesia sedang berada di titik penting. Penyesuaian di sektor tradisional membuka peluang besar di sektor alternatif seperti logistik, pendidikan, kesehatan, dan pusat data,” ujar Farazia Basarah, Country Head JLL Indonesia.
Pada 2024, JLL mencatat transaksi senilai US$432 juta dan mempertahankan pangsa pasar 78,4 persen, memperkuat posisinya sebagai pemimpin pasar menurut MSCI Real Capital Analytics 2025.
Optimisme JLL juga sejalan dengan fundamental ekonomi Indonesia: ekonomi terbesar di Asia Tenggara, populasi keempat terbesar di dunia, serta basis generasi muda dan digital native yang mencapai 59 persen populasi — kombinasi yang memperkuat permintaan terhadap ruang untuk tinggal, bekerja, dan berinovasi.
